Consultation: Cher avocat, je vais acheter une propriété à Denia (Costa Blanca), et j’ai trouvé des avis mitigés sur l’importance que la propriété ait ou pas un certificat d’habitabilité. Le vendeur me dit que la propriété a les contrats de distribution d’eau et d’électricité, que ce certificat n’est pas nécessaire, qu’il n’y a aucun problème si elle n’en a pas et qu’apparemment elle n’en a jamais eu. Merci de bien vouloir me fournir votre conseil juridique à ce propos.
Cher client, nous vous remercions de nous avoir adressé votre demande.
À la Communauté Valencienne, le certificat d’habitabilité est réglementé dans la Loi 5/2014 du 25 juillet sur l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le paysage, (la LOTUP en espagnol) et dans la Loi 3/2004 du 30 juin, sur l’aménagement et la promotion de la qualité des bâtiments (la LOFCE en espagnol).
Selon la LOFCE, le certificat d’habitabilité est une autorisation municipale et doit donc être décerné par la mairie où se trouve la propriété concernée et, selon les articles 32 et suivants, c’est une autorisation qui reconnaît et protège l’aptitude à l’usage des bâtiments. Par conséquent, c’est l’autorisation qui nous permet d’occuper légalement la propriété considérée comme logement et aussi de pouvoir signer les contrats de distribution d’eau, d’électricité, etc. à cette fin. Par ailleurs il faut savoir que, suite à son obtention initiale, cette autorisation doit être renouveler tous les 10 ans s’il y a transmission du bien (vente), et aussi dans d’autres cas prévus dans la norme.
De son côté, la LOTUP, qui est postérieure, stipule que la propriété est soumise à une déclaration responsable. Donc, en principe, le certificat d’habitabilité en tant que tel ne serait plus nécessaire, il suffirait de présenter une déclaration accompagnée d’une série de documents prévus dans la réglementation et cela équivaudrait au certificat d’habitabilité.
Mais, bien que cette réglementation semble meilleure, nous estimons que cela ajoute une insécurité juridique importante par rapport à un document qui est essentiel, car il est possible d’avoir présenté une déclaration responsable avec la documentation, mais découvrir par la suite que cela n’est pas suffisant, car soit la documentation n’est pas correcte, soit la propriété n’est pas conforme à la réglementation, etc. Dans ce cas, la mairie peut signaler a posteriori que la déclaration responsable n’est pas correcte et donc la propriété n’est pas susceptible d’être occupée et la déclaration responsable n’a plus de valeur.
La jurisprudence espagnole a souligné à maintes reprises l’importance du certificat d’habitabilité, car c’est l’autorisation qui reconnaît et permet l’usage d’une construction, dans ce cas comme logement, de telle sorte que, ne pas l’avoir veut dire qu’en principe celle-ci ne peut pas être occupée, ni être utilisée comme logement, qu’elle ne peut pas être approvisionnée en eau, électricité, etc. Ainsi, la loi espagnole sous-entend qu’un promoteur ne livre ni légalement ni correctement un logement sans certificat d’habitabilité, celui-ci ayant un caractère essentiel.
L’absence de ce permis peut aussi avoir d’autres conséquences: ne pas pouvoir, par exemple, affecter le logement à la location touristique.
Ainsi, si nous allons acheter une propriété, il est très important de vérifier si dans le passé elle a obtenu ce permis d’occupation / certificat d’habitabilité et si elle en avait un, s’il a été renouvelé ou bien s’il peut l’être, etc.
Si vous souhaitez acheter une propriété en toute sécurité juridique, et vous souhaitez vérifier si le bien est conforme à la réglementation en vigueur en matière de certificat d’habitabilité, etc. Contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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