Chez White Baos abogados nous avons aidé de nombreux propriétaires dans leurs litiges à l’encontre de la copropriété, et à l’inverse. Dans cet article, nous souhaitons nous faire l’écho d’une décision de la Cour suprême espagnole (ci-après TS); la 411/2022, publiée par le Conseil général du pouvoir judiciaire.
C’est une décision intéressante sur les droits des détenteurs de places de stationnement ou de parking, n’ayant pas de logement dans la copropriété, et sur le droit qu’ils ont de profiter des espaces communs du condo.
Quels accords peut-on contester ?
Selon l’article 18 de la loi 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale, il faut savoir qu’en principe les accords peuvent être contestés devant les tribunaux :
1) S’ils sont contraires à la loi ou aux statuts de la copropriété.
2) S’ils sont gravement préjudiciables aux intérêts de la copropriété elle-même, au profit d’un ou de plusieurs propriétaires.
3) S’ils représentent un préjudice grave pour tout propriétaire n’ayant pas l’obligation juridique de le supporter ou qui ont été adoptés avec abus de droit.
Les titulaires d’une place de parking ont-ils le droit d’utiliser la piscine ?
Selon la décision du TS, la clé réside dans l’interprétation de l’article 394 du Code civil. Qui dit fondamentalement que chaque propriétaire peut utiliser les parties communes en fonction de leur finalité.
A cet effet, la piscine d’un condo est destinée à desservir les propriétaires des logements et non pas ceux des garages. Qui les ont acquis pour garer un véhicule, mais pas pour profiter des espaces de loisirs de la copropriété.
Le TS avait déjà dit que le fait qu’un propriétaire de place de parking puisse utiliser les espaces communs qui n’ont rien à voir avec ce parking, n’avait aucun sens.
Ainsi, la copropriété peut interdire l’accès à la piscine aux titulaires de ces places. Et de plus, si les statuts ne prévoient pas la possibilité d’une telle utilisation, cet accord d’interdiction ne fait que reproduire ce qui figure dans les statuts.
Il faudra donc voir pour chaque cas spécifique ce que dit le règlement de la communauté de propriétaires.
Les conséquences économiques de l’interdiction d’utiliser la piscine pour les propriétaires de parkings. Éventuelle réclamation des frais de communauté payés.
L’interdiction de l’usage de la piscine et d’autres éléments communs aux propriétaires des places de parking, soit en raison d’un accord, soit parce que c’est prévu dans les statuts, peut entraîner une conséquence économique importante.
Ceux qui ne peuvent pas utiliser certains éléments communs, n’ont pas à les payer.
Par conséquent, le propriétaire d’une place de parking à qui l’on ne permet pas d’utiliser certains éléments communs, doit réviser ses frais de communauté et leur calcul, car il doit être exonéré des frais découlant de ces éléments qu’il ne peut pas utiliser.
Conclusion sur les litiges à l’encontre de la copropriété
Que vous représentiez une copropriété, ou que vous soyez un voisin qui a un problème avec une copropriété, si vous souhaitez réclamer et recevoir un conseil juridique expert, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
Tél : +34 966 426 185
E-mail : info@white-baos.com
White & Baos 2022 – Tous les droits réservés.
Vous pourriez être intéressé par les services et les articles suivants :
White Baos. Service judiciaire.
Dettes de la copropriété et responsabilité du nouveau propriétaire
