Comme nous l’avons signalé lors de l’article précédent, il se peut que, suite à la vente d’une propriété, apparaissent des défauts, des problèmes de construction ou d’une autre nature qui affectent son usage, sa valeur, etc. Ce sont les dénommés défauts ou vices cachés. Dans ces cas, l’acheteur peut réclamer au vendeur, mais selon la loi il n’a que 6 mois pour le faire à compter depuis la délivrance de la chose vendue (article 1490 du Code civil).
Mais il arrive parfois que, si les problèmes que l’on découvre ou qui apparaissent dans la propriété sont essentiels et très graves, le délai de réclamation est bien plus long, voir 15 ou 5 ans, en fonction de la date de l’accord entre les parties. C’est ce que l’on appelle aliud pro alio, ou « une chose pour une autre ».
Nous sommes dans le cas de la livraison d’une chose pour une autre ou d’une chose différente (et non de vices cachés), quand les problèmes et les défauts sont de telle importance que l’on peut considérer que le contrat a été complètement violé, lorsque, par exemple, le bien immobilier ou la propriété est considérée inutile ou impropre à remplir le but ou l’usage pour lequel elle a été achetée et génère chez l’acheteur une insatisfaction totale.
Dans ces cas, l’acheteur bénéficiera de la protection prévue par le Code civil (articles 1101 et 1124) et pourra engager une action contre le vendeur pour non-accomplissement essentiel du contrat.
Par conséquent, la différence entre un cas de vices cachés (où il n’y a que 6 mois pour réclamer) et un cas de livraison de chose différente (aliud pro alio avec un délai de réclamation beaucoup plus long) est que nous sommes face à un vice caché si la propriété est livrée avec des défauts, dommages ou irrégularités qui entravent son utilité, tandis que nous sommes face à un aliud pro alio quand on réalise ou livre une propriété différente, ou quand les défauts et les problèmes rendent la chose complètement inadéquate et inutile au but recherché.
L’arrêt de la Cour provinciale de Barcelone, Section 1, du 2/11/2004, numéro 783/2004 est très explicatif dans la mesure où il fait la différence entre ces deux cas.
Cette doctrine aliud pro alio n’a pas de réglementation spécifique dans le Code civil, même s’il elle est fondée sur l’article 1166 du Cc qui dit que le créancier (en l’occurrence l’acheteur) ne peut recevoir une chose différence à celle qui a été convenue.
Pour tout ce qui précède, si vous avez acheté ou vendu une propriété en Espagne où sont apparus ultérieurement des défauts ou de graves problèmes, et vous souhaitez recevoir le conseil juridique d’avocats experts, contactez-nous, nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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