Parfois, suite à l’achat d’une propriété, l’acheteur, et nouveau propriétaire, se rend compte de l’existence de certains défauts qu’il n’a pas pu voir avant l’achat parce qu’ils étaient cachés, et qui diminuent la valeur du bien ou le rendent moins apte à l’habitation, etc.
Parmi ces problèmes nous trouvons généralement des problèmes d’humidité, de défauts de construction, des installations d’électricité ou de plomberie inadéquates, des termites, des systèmes d’évacuation en mauvais état, des infiltrations d’eau, etc.
C’est le vendeur qui est responsable de ces défauts cachés, également connus dans le droit espagnol comme vices cachés, tant que ces problèmes ne sont pas apparents (on pourrait interpréter que l’acheteur les a acceptés et qu’il a acheté en toute connaissance de cause), et ce sur la base de l’article 1484 du Code civil (Cc), qui dit:
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus; mais il ne sera pas responsable des vices manifestes ou visibles, ni de ceux qui ne le sont pas, si l’acheteur est un expert qui, en raison de son métier ou de sa profession devrait facilement les repérer. »
Mais il faut savoir que, selon l’article 1490 Cc, le délai pour entreprendre une action contre le vendeur pour les vices cachés expire 6 mois après la livraison de la chose vendue. En outre, selon le droit espagnol, ce délai de 6 mois est un délai d’expiration, ce qui est très important, car même si on envoie une demande formelle au vendeur, le délai des 6 mois n’est pas interrompu.
La Cour suprême espagnole a déclaré à maintes reprises qu’il s’agissait d’un délai d’expiration, comme par exemple dans son arrêt 478/2010:
“L’article 1490 du Code civil, comme indiqué, dispose que les mesures d’assainissement pour vices cachés expirent après six mois, à compter de la livraison de la chose vendue et il s’agit d’un délai d’expiration,”
Pour tout ce qui précède, il est essentiel de réviser de fond en comble la propriété que l’on achète, et de le faire immédiatement après la signature chez le notaire. Ainsi, s’il y un vice caché, nous pouvons réclamer contre le vendeur dans le délai indiqué de 6 mois à compter de la livraison du bien.
De toute manière, si la propriété achetée avait vraiment de graves problèmes, il serait possible de réclamer même après l’écoulement des 6 mois, lorsque les problèmes et les défauts affectent essentiellement la propriété, selon l’application de la doctrine « aliud pro alio », que nous aborderons lors d’un prochain article.
Si vous avez acheté ou vendu une propriété en Espagne et des défauts ou des problèmes sont apparus, et vous souhaitez recevoir le conseil juridique d’avocats experts, contactez-nous, nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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