Suite à l’arrêt de la Cour constitutionnelle (TC) qui déclarait inconstitutionnelle la manière de déterminer la base de la taxe sur la plus-value, nous nous sommes tous posé une question fondamentale, et pratique, à propos de la plus-value : qu’en est-il à présent ? Voilà pourquoi nous allons aborder dans cet article les changements introduits dans la réglementation et le calcul de la plus-value selon le décret-loi royal 26/2021.
1.- DEUX MÉTHODES DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE. IMPOSITION PAR RAPPORT À LA PLUS-VALUE RÉELLE OU SELON LA MÉTHODE D’ESTIMATION OBJECTIVE
Le décret-loi royal établit deux modes de calcul de la plus-value. Le contribuable pourra choisir le plus avantageux pour lui.
Nous allons l’expliquer sur l’exemple pratique d’une propriété immobilière que nous avons acheté pour 100 000 euros en 2019 et que nous revendons pour 120 000 en 2021. Disons que la valeur cadastrale totale est de 150 000 euros, dont 30% correspond à la valeur du terrain.
Dans cette situation, il y aura deux méthodes de calcul de la base imposable :
MÉTHODE 1.
Calcul de la base imposable pour le bénéfice réel. Selon cette méthode, le gain effectif serait de 20 000 €.
La plus-value réelle que le contribuable devra payer est de 6.000 euros. (30 % de la valeur foncière du gain réel de 20 000 €).
MÉTHODE 2.
Calcul de l’estimation objective. La base imposable de l’impôt sera obtenue en multipliant la valeur cadastrale du terrain à la date d’acquisition (c’est-à-dire au moment de la vente) par les coefficients approuvés par les mairies, en fonction du nombre d’années écoulées depuis l’acquisition de la propriété.
Si la valeur foncière du terrain est de 30% et il y a eu une période de génération de 3 ans (coefficient de 0,16, soit 16%), le montant total que le contribuable devra payer sera 7 200 € (30% de 150 000, multiplié par le coefficient).
Ces coefficients multiplicateurs ne peuvent jamais dépasser ceux prévus dans le décret-loi royal. Et de plus, ils peuvent être mis à jour annuellement par une règlementation ayant force de loi- par exemple, dans le budget général de l’État.
Dans ce cas, l’option la plus avantageuse pour le contribuable est de calculer la base imposable sur le gain réel.
Cela ne veut pas dire que ce sera le montant à payer, mais la base sur laquelle l’impôt sera calculé.
2.- S’IL N’Y A PAS DE BÉNÉFICES, IL N’Y A PAS D’IMPÔT
Comme nouveauté, le décret-loi stipule qu’aucun contribuable ne paiera d’impôt s’il n’obtient pas de bénéfice. Ce sera le contribuable lui-même qui devra justifier qu’il n’y a pas eu d’augmentation de valeur.
Il est établi également que les municipalités pourront faire les vérifications pertinentes.
3.- LES PLUS-VALUES GÉNÉRÉES EN MOINS D’UN AN SONT TAXÉS
Si moins d’un an s’est écoulé entre la date d’acquisition et la date de cession, la taxe sur la plus-value sera imposable.
4.- CONCLUSION
En principe, il s’agit d’offrir une plus grande sécurité juridique tant pour les municipalités que pour les contribuables, en plus d’adapter la base imposable à la capacité économique réelle du sujet. Et finalement, il s’agit aussi d’améliorer la manière de déterminer la base imposable dans le système objectif, afin de refléter la réalité du marché immobilier.
Pour rappeler ce que le TC avait établi dans son arrêt et comment la base imposable était précédemment calculée, nous vous renvoyons à notre article précédent sur ce lien.
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Carlos Baos (Avocat)
White & Baos
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