Nous recevons parfois des consultations d’acheteurs et de vendeurs qui, bien qu’ils soient d’accord avec les conditions d’achat-vente, ne peuvent pas payer la totalité du prix et ont des problèmes pour obtenir un financement, normalement un prêt hypothécaire qui leur permet d’acquérir la propriété de la façon habituelle.
Ainsi, l’acheteur a besoin de reporter une partie du prix car il ne dispose pas de l’argent, et le vendeur a besoin de garanties pour pouvoir récupérer la propriété si on ne lui paie pas la totalité du prix accordé. Dans ces circonstances il existe une solution qui consiste à garantir le paiement dû au moyen d’une condition résolutoire, en précisant que l’acheteur reporte le paiement d’une partie du prix, et qu’en cas de ne pas payer selon ce qui a été accordé, l’achat-vente sera finalisé, et le vendeur pourra récupérer le bien vendu.
Ainsi, la principale fonction de la condition résolutoire est celle de garantir, d’un côté, que l’acheteur peut bénéficier de la possession et l’usage de la propriété même s’il n’a pas payé tout le prix, et d’un autre côté, que le vendeur dans le cas où il ne s’en tient pas aux paiements accordés, ils pourront récupérer la propriété.
Dans le code civil espagnol, la condition résolutoire dans le cas de la vente de biens immobiliers, a une particularité, selon l’article 1504 du Code Civil :
… même lorsqu’il aura été stipulé que pour défaut de paiement du prix en temps convenu, la finalisation du contrat aura lieu de plein droit, l’acheteur pourra payer, même après le délai expiré, à condition qu’entre-temps il n’ait pas été mis en demeure judiciairement ou par acte notarié. Une fois la mise en demeure faite, le Juge ne pourra pas lui conférer de nouveau délai.
Par conséquent, il est conseillé en cas de non-paiement de la totalité du prix au moment de la signature de l’achat-vente devant le notaire, que le montant dû soit garanti au moyen d’une condition résolutoire, qui si elle est correctement constituée, sera inscrite au Registre de la propriété, comme une garantie réelle du paiement lié au bien immobilier, de façon similaire à une hypothèque, de telle manière que dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ce qui a été accordé, le bien immobilier lui-même répondra du non-respect.
Il convient fort de préciser la façon dont seront effectués les paiements reportés, les dates, et si possible, les coordonnées complètes du compte bancaire sur lequel ils devront être effectifs.
Il est également possible de rédiger la condition résolutoire de telle manière qu’une fois que l’argent reporté sera payé et après un délai suffisant, cette dernière soit automatiquement annulée, sans nul besoin d’aller chez le notaire et de signer un nouvel acte notarié, ni de se lancer dans d’autres frais.
Pour la constitution de la condition résolutoire, il faudra payer l’impôt d’Actes Juridiques Documentés, qui est d’1,5% dans la Région Valencienne.
Si vous souhaitez acheter ou vendre une propriété en Espagne, et avez des doutes concernant ce sujet ou tout autre, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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