Il existe plusieurs manières d’acquérir la propriété d’un bien immobilier selon le droit espagnol. Il est évident que la plus connue est la transmission de la propriété ou traditio, par un acte de vente, de donation, etc.
Le présent article aborde une autre façon d’acquérir une propriété : la dénommée “usucapion ou usucapio” du bien.
Usucapion est un terme juridique informel utilisé pour désigner la prescription acquisitive, qui est un moyen légal d’acquérir la propriété par la possession d’un bien, en tant que propriétaire et pendant les délais fixés par la loi. Il s’agit essentiellement de la possibilité d’acquérir un bien mobilier ou immobilier, de le posséder comme si on en était le propriétaire, de manière publique, de bonne foi et sans interruption, c’est-à-dire que nul n’ayant droit à lui ne discute de la possession pendant une certaine période de temps.
L’usucapion peut être ordinaire ou extraordinaire.
L’usucapion ordinaire exige l’existence de bonne foi et d’un juste titre. La bonne foi consiste à croire que l’on est vraiment le propriétaire du bien ou à ignorer qu’il y a un vice qui invalide l’acquisition du bien. Un juste titre est un document qui se considère suffisant pour transférer légalement la propriété: un contrat de vente, une donation, une décision de justice, etc.
Le temps qui doit s’écouler pour pouvoir acquérir un bien immobilier par usucapion ordinaire est de 10 ans entre personnes présentes et de 20 ans entre personnes absentes. Selon la loi, les personnes absentes sont celles qui résident à l’étranger ou en outre-mer.
Contrairement à l’usucapion ordinaire, l’usucapion extraordinaire n’exige ni juste titre, c’est-à-dire avoir un document justifiant légalement la possession, ni bonne foi, c’est-à-dire croire que l’on est le propriétaire ou ignorer qu’il y a un vice ou défaut dans la transmission qui l’invalide. Elle ne fait pas non plus de différence entre personnes présentes et absentes. Cependant, le délai qui doit s’écouler augmente des 10 ou 20 ans jusqu’à 30 ans.
Finalement, le facteur important, tant pour l’usucapion ordinaire comme pour l’extraordinaire, est le temps et le fait que, pendant l’écoulement de ce temps, la possession ne soit pas interrompue. Le Code civil établit que l’interruption se produit lorsque le possesseur reçoit une notification judiciaire à cet égard (par exemple, qu’un tiers qui se considère le propriétaire présente un procès d’expulsion, etc.).
La propriété du bien par l’usucapion ne s’acquière pas automatiquement ; elle doit être déclarée par un tribunal. Pour ce faire, il faut déposer une demande de déclaration du domaine par prescription acquisitive, face à la personne ou aux personnes qui pourraient être propriétaires du bien.
Si vous croyez que vous pourriez avoir le droit d’acquérir une propriété par cette procédure, ou bien vous êtes le propriétaire d’un bien dont autrui est possesseur et vous souhaitez interrompre le délai de l’usucapion, contactez notre cabinet d’avocats et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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