Comme nous l’avons déjà abordé dans de nombreux articles précédents, la pandémie de la COVID a entraîné de nombreuses réglementations. Entre autres, celle qui a forcé la fermeture de différents types d’établissements : hôtels, bars et restaurants, gymnases, etc. Beaucoup d’entre eux ont pu négocier une réduction de loyer.
Mais s’il n’a pas été possible de s’entendre sur une réduction, elle peut être convenue et réclamée en justice.
Les pactes doivent être respectés. Pacta sunt servanda
Il existe un principe dans le droit espagnol, inscrit dans le code civil : Pacta sunt servanda. C’est-à-dire que les contrats doivent être remplis. Ainsi, la loi espagnole signale que :
.- L’accord a force de loi entre les parties et il doit être respecté.
.- Les conséquences de cet accord ont force de loi, etc.
Or, ce principe a parfois quelques exceptions.
Rebus sic stantibus
L’expression Rebus sic stantibus signifie « les choses demeurant en l’état ». Autrement dit, que les contrats doivent être considérés et examinés selon les circonstances dans lesquelles ils ont été signés. Par conséquent, bien que l’on doive les respecter, il peut arriver qu’il y ait des changements extraordinaires. Ainsi, un changement de circonstances, imprévu et radical, peut justifier une modification du contrat. Et donc, des obligations des parties.
Réduction de loyer en raison des circonstances actuelles
Il est clair que la crise mondiale de la COVID et ses conséquences ne pouvaient être prévues. De nombreux propriétaires et locataires ont accepter de baisser les loyers. Malheureusement, pas tous.
Mais, comme indiqué, il est possible, en cas d’absence d’accord, de demander auprès du tribunal compétent en la matière, une réduction, une baisse, voire une suspension de l’obligation de paiement du loyer.
Cette demande peut être réalisée en tant que demande principale, mais aussi en tant que mesure conservatoire : l’obligation de paiement est suspendue ou réduite pendant la durée du procès.
Évidemment, il est essentiel de prouver le changement de circonstances et son influence sur le cas particulier, l’imprévisibilité du changement, etc. Même si chaque affaire est différente, il s’avère absolument nécessaire de justifier la modification de ce que les parties avaient convenu.
La jurisprudence.
Depuis le début de la pandémie, de nombreux tribunaux se sont prononcé sur la question. Et beaucoup d’entre eux ont accepté la réduction, la suspension temporaire ou le report du revenu locatif.
En ce sens, il convient de souligner l’arrêt de la Cour suprême espagnole numéro 820/2012 qui dit que la clause ou la règle du rebus sic stantibus :
.- essaie de résoudre les problèmes découlant d’une modification soudaine des circonstances
.- quand il s’agit d’une altération très marquée et extraordinaire
.- qui augmente absolument le coût des services de l’une des parties
.- ou qui peut frustrer l’objet même du contrat
Conclusion
Si vous avez un bail commercial et la crise vous a beaucoup touché, si vous n’avez pas pu convenir une réduction de loyer, sachez que, remplissant les conditions, vous pouvez demander une réduction auprès des tribunaux compétents.
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Carlos Baos (Avocat)
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