Question :
Je suis un citoyen français et je voudrais pour des raisons fiscales, transférer une propriété immobilière que je possède, une maison à Alicante, à une société, une Société Commerciale (S.C.). Vous pourriez me dire quelle est la meilleure manière de le faire, si apporter un bien immobilier à l’entreprise, ou le lui vendre ?
Cher lecteur, merci pour votre question.
A première vue nous devons signaler que nous nous trouvons devant deux types de transactions totalement différentes. Par conséquent il faudrait connaître les circonstances de votre cas et ce que vous comptez faire, quel est votre objectif final.
Si ce que vous souhaitez savoir, c’est laquelle de ces deux options est moins chère, alors vous devez savoir que :
. – La première des options, c’est-à-dire, l’apport d’une propriété à une société commerciale, implique que vous remettez votre bien en échange de parts sociales, équivalentes à la valeur de la propriété.
Cette opération est sujette à l’Impôt des Opérations Sociétaires, qui dépend de chaque communauté autonome. Normalement il est d’1%, bien que selon le lieu où vous devrez payer des impôts cela pourrait varier.
Ainsi, il ne s’agit pas d’une vente de la propriété à l’entreprise, mais de son apport comme capital social de celle-ci. C’est pour cette raison qu’elle n’est pas imposable comme une transmission. C’est l’option la moins chère.
.- La deuxième option, la vente, implique une opération totalement différente, à travers laquelle vous vendez votre propriété à une S.C., qui l’achète, sans aucune implication en plus. C’est-à-dire qu’il n’y a pas un changement dans le capital social de la société, et vous ne vous convertissez pas en un associé de cette dernière. Evidemment la société devra vous payer le prix comme il se doit pour le bien immobilier, ce qui devra être dûment justifié, selon la réglementation applicable de blanchiment de capital, etc.
Parfois, on fait l’apport de biens immobiliers à des sociétés commerciales, pour ensuite transférer des actions et essayer de ne pas payer d’impôts de transmission de patrimoine, qui s’élève actuellement à 10% dans la communauté valencienne.
A ce sujet il faut rappeler que selon l’article 108 de la Loi du Marché des Valeurs, s’il est vrai que la transmission de participations/parts d’une société n’est pas sujette à l’impôt de transmission de patrimoine ni à la TVA, vous devrez effectivement payer ces impôts, si avec le transfert de ces actions ou valeurs, on cherche en réalité à transférer des biens immobiliers sans payer les impôts correspondants. Cet article indique quelques-uns des cas pour lesquels il sera considéré que l’on veut faire de l’évasion fiscale. Par exemple quand l’acheteur, au moyen du transfert des parts, obtient le contrôle d’une société, dont l’actif est constitué à au moins 50% de biens immobiliers situés en Espagne, qui ne soient pas l’objet d’activités d’entreprises ou professionnelles, etc.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à travers une société, ou transférer un bien immobilier à une société, notre cabinet peut vous aider, en vous informant non seulement de la façon la plus efficace qui soit, mais également si ce que vous cherchez est une bonne option, selon vos circonstances, la législation en vigueur, etc.
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Carlos Baos (Avocat)
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