Nos clients nous demandent fréquemment s’il est possible de contester la valeur de référence publiée annuellement par la Direction Générale du Cadastre. La valeur de référence est la valeur administrative “minimale” dont il faut tenir compte lors du paiement de certaines taxes sur les achats et les ventes, les héritages, les donations, etc. Dans cet article, nous révisons ses principales caractéristiques; le problème de cette valorisation et si c’est possible (ou non) de contester la valeur de référence en Espagne.
Quelles taxes sont concernées par la valeur de référence ? Qu’en est-il dans la pratique ?
La valeur de référence concerne de nombreuses taxes ou impôts : l’impôt sur les successions et les donations (ISD), l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD). Et aussi l’impôt sur la fortune (bien que ce dernier ne s’appliquera qu’aux propriétés acquises à partir du 1er janvier 2022).
Voyons son calcul avec un exemple simple. Pedro achète pour 150 000 € une maison dont la valeur de référence est de 200 000 € ; il paiera un ITP calculé sur la valeur de référence. Par contre, si la valeur déclarée est supérieure à la valeur de référence (par exemple, 220 000 €) l’impôt sera calculé sur cette dernière valeur. En définitive, les taxes sont calculées sur la valeur la plus élevée : soit sur la valeur de référence, soit sur la valeur déclarée.
Comment on calcule la valeur de référence en Espagne ?
Pour calculer la valeur de référence, on analyse le prix de toutes les ventes effectuées devant notaire en Espagne. Et on applique un système de module de valeur moyenne selon l’emplacement. Le problème de ce système est qu’il accorde beaucoup d’importance à l’emplacement de la propriété, mais aucune à ses caractéristiques spécifiques : à son état de conservation, aux matériaux, au fait qu’elle soit rénovée ou non, à quel étage elle se trouve, etc.
Comment contester la valeur de référence si l’on n’est pas d’accord ?
Il n’y a pas de procédure spécifique pour contester directement la valeur de référence. Cependant elle peut être contester “indirectement” lorsqu’elle a des effets fiscaux. C’est-à-dire lorsque le contribuable doit présenter un impôt (ISD, ITP, AJD) où il faut appliquer la valeur de référence. Pour cela, il faudra demander une expertise de la propriété auprès d’une société d’expertise, agréée par la Banque d’ Espagne, qui certifie que la valeur réelle est inférieure à la valeur de référence. La contestation peut s’envisager de deux manières.
Option 1 : régler l’impôt selon la valeur de référence et réclamer par la suite.
Avec celle-ci, on commence par payer l’impôt en question (succession, donations, transmissions, etc.) selon la valeur de référence et à continuation on entame une procédure de rectification auprès de l’administration fiscale (l’Agencia Tributaria espagnole), en réclamant le remboursement des sommes indûment versées et en y joignant l’expertise. Cette démarche implique que le contribuable doive payer d’avance et réclamer ultérieurement le remboursement, mais elle est plus conseillée pour éviter de payer des intérêts de retard et d’éventuelles pénalités.
Option 2 : Régler directement la taxe pour la “valeur réelle”.
Avec celle-là, on commence par régler directement l’impôt pour la valeur réelle et c’est lorsque l’administration fiscale révise la liquidation et demande de payer la différence, que l’on entame une procédure (en contestant à la fois la valeur de référence et la demande de paiement de la différence), en y joignant l’expertise. Le problème de cette voie est qu’il faudra faire face à la fois au paiement d’intérêts de retard et à une possible procédure de sanction pour non-respect de la réglementation fiscale si le recours est rejeté.
Conclusions
Si vous considérez que la valeur de référence de la propriété que vous allez acheter, donner, hériter, etc. est supérieure à la valeur marchande, et que vous souhaitez la contester, n’hésitez pas à nous contacter. Chez White-Baos, nous étudierons votre cas en détail et vous offrirons un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
White & Baos.
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