De tous les contrats communs de droit immobilier que nous traitons dans notre cabinet d’avocats, l’un des plus complexes et qui génèrent le plus de conflits est, sans aucun doute, le contrat de travaux pour la construction de logements en Espagne.
Ce type de contrat peut se faire de plusieures manières; ainsi, on peut réaliser un contrat de travaux avec ou sans fourniture de matériaux, un contrat de travaux clef en main, un contrat de travaux à prix forfaitaire, un contrat de travaux par administration, etc.
Nous estimons que la difficulté de ce contrat est générée par le processus constructif qui a des éléments évidents et inhérents de risque qui peuvent dériver en conflit, tels que: typologie du terrain, imprévus, variation de prix, dépendance d’autres corps de métiers ou sous-traitances, dépendance des administrations pour obtenir les permis, etc.
Si vous êtes constructeur, chef de projet, o si vous êtes propriétaire d’un terrain (promoteur), vous devez prendre en compte un grand nombre d’éléments avant de signer un contrat de travaux:
.-Choix correct du type de contrat de travaux. Comme nous l’avons signalé ci-dessus, il y a différents types de contrats de travaux pour la construction et il est très important de déterminer lequels de tous est celui qui vous convient.
.-Détermination du prix, des coûts et des modes de paiement. Il est évidemment essentiel de déterminer le prix et les coûts qui seront à la charge de chacune des parties et il est fondamental d’établir comment effectuer les paiements (s’il y aura des mensualités, si cela se fera au fur et à mesure que les travaux avancent, etc.)
.-Résolution de litiges. Il est pratiquement inévitable que lors du processus constructif et à la fin de celui-ci il existe certains différends entre le constructeur et le promoteur en matière de finitions, de solutions constructives, etc. Il est vraiment souhaitable que les parties établissent la manière de résoudre ces litiges: en suivant le critère de l’architecte du chantier, en nommant un expert externe, etc.
.-Délais et pénalités le cas échéant. Un élément essentiel de tout contrat de travaux est le délai de leur exécution. En plus de ce délai on établit des pénalités de retard, en distinguant entre les retards qui sont la responsabilité du constructeur o du chef de projet, et ceux qui dépendent de tierces personnes, comme sont, dans la plupart des cas, les retards de la part des administrations publiques et, en particulier, des municipalités pour délivrer les permis nécessaires.
.-OBJET DES TRAVAUX. PROJET. MATÉRIAUX.
Mais ce qui est sans doute le plus difficile à fixer clairement dans un contrat de travaux, c’est justement le propre objet du contrat, c’est à dire les travaux à réaliser, car il faut non seulement bien définir les travaux qui doivent être effectués, mais aussi de quelle manière il faut les entreprendre, les types de matériaux, les qualités, dimensions, etc. Ce qui évidemment peut relever d’une grande difficulté.
Pour tout ce que nous avons exposé et en raison de la difficulté en elle-même de ce type de contrats, que vous soyez propriétaire d’un terrain et que vous désiriez y construire ou que vous soyez constructeur, architecte, chef de projet, etc., nous vous recommandons d’obtenir le conseil d’un avocat sur ce type de contrats, sur les risques, les avantages, etc. avant de le signer.
Si vous avez des problèmes avec le promoteur ou le constructeur, ou avec le chef de projet de votre chantier, si vous souhaitez résoudre votre contrat de travaux ou si vous souhaitez signer un contrat dûment conseillé, contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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