Consultation:
J’ai signé un contrat en Espagne pour l’achat d’une propriété sur la Costa Blanca (Jávea), et nous y avons convenu une clause selon laquelle si le vendeur avait du retard dans la livraison de la maison, il devait payer une pénalisation de 20€ par jour de retard. Le fait est qu’il la terminée avec plusieurs mois de retard. En plus de cette pénalisation, je souhaiterais pouvoir réclamer au vendeur un dédommagement pour les locations que j’aurais pu percevoir si j’avais loué la maison pendant ces 4 mois de retard. Cela est-il possible? L’autre partie pourrait-elle refuser de payer cette compensation?
Réponse
En premier lieu, en tant qu’avocats, nous vous signalons que nous ne pouvons pas répondre en profondeur sans avoir étudié dans le détail le contrat et les circonstances de votre cas, bien que, de façon générale, nous pouvons vous informer que:
Clause pénale. S’il y a une clause pénale dans le contrat et les conditions pour son application se sont produites, vous pouvez réclamer l’indemnité ou la compensation pour retard qui a été convenue. Cependant, il faudrait voir si l’autre partie, en fonction de ce qui a été convenu dans le contrat, allègue que le retard est justifié, ou qu’il y a eu également un manquement de votre part, etc.
Réclamation des possibles loyers. Manque à gagner. En plus de la clause pénale que vous dites avoir pacté expressément dans le contrat (20€ par jour de retard), vous voulez savoir si vous pouvez réclamer les montants des locations que vous auriez pu percevoir pendant tous ces mois et que vous n’avez pas reçus à cause du retard dans la livraison.
À ce sujet, il se pourrait que l’autre partie refuse pour plusieurs raisons:
1.-Si vous aviez déjà accordé une clause pénale pour cause de retard (comme indiqué ci-dessus), l’autre partie peut s’opposer au paiement d’une indemnité autre que celle convenue et ce sur la base de l’article 1152.1 du Code civil espagnol, qui signale que: “Pour ce qui concerne les obligations avec clause pénale, la pénalité remplacera l’indemnisation des dommages et le paiement d’intérêt en cas de non-respect, si rien d’autre n’avait été convenu.”
La clause pénale a clairement une fonction de liquidation, c’est-à-dire que, excepté s’il a été convenu différemment, s’il existe une clause pénale pour retard de x€ par jour, on ne peut pas réclamer en cas de retard un montant différent, car la clause pénale sert justement à ce que les parties fixent à l’avance les montants ou les moyens de calculer le dédommagement en cas de retard. Ainsi, réclamer une autre chose serait également aller à l’encontre de ce que les parties elles-mêmes ont convenu dans le contrat.
2.-En outre, la Cour suprême espagnole a indiqué à maintes reprises que le manque à gagner ne peut inclure que les bénéfices certains, concrets et accrédités et elle a signalé que ce type de réclamations doit être interprété de manière restrictive. Il serait important de voir si vous pouvez prouver qu’il y avait quelqu’un intéressé à louer la propriété ou non, etc.
Il est donc essentiel d’étudier dans le détail le texte du contrat et de voir ce qui est arrivé pour pouvoir vous confirmer si vous pouvez réclamer le dédommagement pour retard prévu dans le propre contrat, les montants que vous auriez pu percevoir comme locations, etc. Contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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