Peu de gens savent que selon le droit espagnol, les voisins (contigus) des propriétés foncières, bénéficient d’un droit de retrait : pouvoir subroger ou se mettre en position d’acheteurs et acquérir une propriété vendue par le voisin à un tiers, dans les mêmes conditions convenues entre eux et pour le même prix.
Ainsi, si par exemple vous achetez ou vendez une propriété foncière en Espagne, les voisins adjacents auront droit à ce que le nouvel acheteur la leur transmette, tant que les exigences mentionnées dans l’article 1523 du Code civil espagnol (Cc) soient remplies ; le premier paragraphe dudit article signale que:
“Les propriétaires des terres attenantes auront également le droit de retrait lorsqu’il s’agit de la vente d’une propriété foncière dont la contenance n’excède pas un hectare.”
Par conséquent, les conditions pour bénéficier de ce droit d’acquisition de la propriété par le voisin, sont:
1.- Qu’il soit le propriétaire des terres ou parcelles attenantes.
2.- Que la propriété transmise soit foncière et ne dépasse pas un hectare, c’est-à-dire 10 000 mètres carrés.
3.- Il faut savoir que ce droit ne pourra pas être exercé si les propriétés sont séparées par des ruisseaux, fossés, ravins, chemins et autres servitudes apparentes au profit d’autres exploitations.
DÉLAI: Le délai pour exercer ce droit d’acquisition préférentielle est de 9 jours à compter de l’inscription de la vente au registre de la propriété, et à défaut, à partir du moment où la vente est connue.
COMPENSATION: selon l’article 1518 du Cc quiconque exerce le retrait devra payer les frais nécessaires du contrat (prix, frais de notaire, inscription au registre de la propriété, etc.) et les dépenses utiles réalisées sur la chose vendue. Ainsi, les dépenses engagées par le nouveau propriétaire sur la propriété (frais de clôture, nouvelles constructions ou amélioration des existantes, etc.), peuvent être réclamées au voisin qui souhaite acquérir la propriété par moyen du retrait.
JUSTIFICATION JURIDIQUE: la raison de ce droit, qui fait exception au droit de propriété, trouve sa justification dans l’intérêt public supposé de NE PAS DIVISER excessivement les terres foncières.
La plupart des tribunaux exigent de justifier chaque cas : démontrer le bénéfice que remporte l’exploitation agricole, que le demandeur exerce l’activité agricole de manière habituelle, etc.
Pour tout cela, tant si vous souhaitez acquérir une propriété foncière (non constructible) en Espagne, que si vous souhaitez réclamer votre droit de retrait sur une propriété qui a été vendue, ou si vous avez été poursuivi en justice par votre voisin, contactez notre cabinet d’avocats pour recevoir un conseil juridique professionnel.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos
White & Baos
Tel: +34 966 426 185
E-mail: info@white-baos.com
White & Baos 2020 – Tous droits réservés
