À différentes reprises nous avons parlé de la réglementation du contrat de bail ou de location en Espagne : des droits et obligations des propriétaires et des locataires , de la durée, le délai minimal et la prolongation du contrat. Et plus récemment, pendant la pandémie, de la possibilité de demander une réduction de loyer mensuel en raison de la crise. Dans cet article nous abordons un sujet généralement méconnu: la possibilité que le propriétaire a de récupérer le logement loué.
LE LOYER : UNE SITUATION COMPLEXE
On estime qu’en Espagne plus de 3 millions de personnes vivent en location. Les conflits entre propriétaire et locataire sont fréquents : réparations d’électroménagers, restitution de caution, expulsion pour non-paiement, etc. Ainsi, de nombreux litiges surviennent au quotidien entre le bailleur et le loueur. Au fil du temps, la loi a ajouté de nombreux mécanismes de protection du locataire pour qu’il puisse bénéficier d’une plus grande sécurité et stabilité. Cependant, beaucoup de personnes ignorent que, dans certaines circonstances, le propriétaire a la possibilité de récupérer le logement loué.
CONDITIONS. RÈGLEMENT DE L’ARTICLE 9.3 LAU.
L’article 9.3 de la loi sur les baux urbains (LAU) permet au propriétaire de récupérer le logement si une série de conditions sont remplies :
- L’écoulement d’au moins la première année du contrat.
- Le préavis aux locataires au moins deux mois à l’avance.
- Le besoin d’occuper le logement doit être pour le propriétaire ou pour sa famille proche.
- Cette possibilité doit avoir été expressément mentionnée dans le contrat.
Il doit s’agir de la famille au premier degré de consanguinité ou d’adoption. Le conjoint aussi est inclus dans les cas de jugement définitif dans les procès de séparation, de divorce ou d’annulation de mariage.
Il est également important de signaler que ce droit ne s’applique qu’aux personnes physiques et non aux personnes morales (entreprises, agences immobilières, sociétés, etc.).
QU’ENTEND-ON PAR « BESOIN » ?
Les situations peuvent être si différentes les unes des autres, qu’il faudra tenir compte des circonstances personnelles de chaque cas. De manière générale, il est important de souligner que le « besoin » n’est pas équivalent à quelque chose de forcé, d’obligatoire, ou d’imposé pour des raisons inévitables. Bien qu’en cas de changement de ville, on présume que ce besoin existe, il n’est pas indispensable. Il ne faut pas oublier que l’article 19 de la Constitution proclame le droit à la liberté de résidence.
CONTOURNEMENT DE LA LOI : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT.
Si trois mois se sont écoulés depuis que le locataire a quitté le logement et que le propriétaire et sa famille ne s’y sont pas installés, la loi prévoit des conséquences. Dans un délai de 30 jours l’ancien locataire pourra choisir entre :
- Retrouver l’usage et la jouissance du logement pour une nouvelle période pouvant aller jusqu’à cinq ans, en respectant les conditions contractuelles préexistantes. Le locataire peut aussi exiger une indemnité pour frais de déménagement.
- Recevoir une indemnisation d’une mensualité pour chaque année qu’il reste à remplir, jusqu’à un maximum de cinq ans.
Le bailleur n’aura pas à faire face à ces “sanctions” s’il n’a pas pu s’installer dans le logement pour cause de force majeure.
LE LÉGISLATEUR N’AIDE PAS : CHANGEMENTS RÉGLEMENTAIRE CONSTANTS.
Les modifications de ces dernières années -entre décembre 2018 et mars 2019 il y a eu 3 réformes- ont généré un amalgame de réglementations qui complique assez la situation. La formulation de l’article 9.3 et ses exigences sont très différentes selon la date de signature du contrat de location.
Si vous êtes un propriétaire qui a besoin de récupérer le logement, ou un locataire qui a été avisé de quitter la maison dans deux mois, contactez-nous, White & Baos étudiera votre cas et vous offrira le meilleur conseil.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
White & Baos.
Tél : +34 966 426 185
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Bonjour,
Je suis locataire d’une maison avec jardin à Alicante depuis février 2022.
Le propriétaire paie une société de jardinage pour entretenir le jardin.
Cependant il exige que j’arrose tous les jours le jardin avec le système d’arrosage automatique, ce qui fait augmenter considérablement les factures d’eau. Je lui ai dit que nous arrosons tous les 2 jours mais cela ne lui suffit pas, donc je lui ai dema de une petit participation aux factures d’eau mais refuse.
Aujourd’hui il me menace de rompre le bail reprendre sa maison sous un délai d’un mois.
Est-ce légal? quels sont mes droits? que puis-je faire?
Merci pour votre aide.
Cordialement,
Marc
Cela dépendra de ce que dit le contrat.
Mais normalement, il sera entendu que le locataire doit maintenir la propriété et le jardin en bon état.