Nous allons aborder dans cet article la durée du contrat de location en Espagne, ainsi que le renouvellement, la reconduction tacite, etc.
Durée minimum contrat de location de logement
En principe, les parties s’accordent sur la durée souhaitée dans le contrat, mais la loi sur la location urbaine (LAU) prévoit une limitation. Ainsi, pour les locations de logement elle signale une période minimale :
Selon l’article 9 de la LAU :
.- Si la durée convenue est inférieure à 5 ou 7 ans (si le bailleur est une personne morale),
.-arrivé à la date d’expiration du contrat, il sera obligatoirement prolongé pour des durées annuelles, allant de 5 à 7 ans, selon le cas,
.- sauf indication contraire du locataire au bailleur de sa volonté de ne pas renouveler. Il devra le dire 30 jours avant la date de résiliation du contrat ou de l’une des prolongations.
Ainsi, la loi protège le locataire et lui donne la possibilité de prolonger le contrat jusqu’à 5 ou 7 ans, sous réserve qu’il remplisse, bien sûr, ses obligations.
Ces délais minimums de durée du contrat de location ont été modifiés à de nombreuses reprises. Il est important de demander conseil pour voir la loi en vigueur au moment de la signature du contrat.
Ces minimums ne s’appliquent pas aux locations de vacances, baux commerciaux, bureaux, etc.
Que se passe-t-il à l’expiration du bail ?
Au terme du délai convenu, ou à un minimum de 5 ou 7 ans, le contrat peut être prolongé.
Ainsi l’article 10 de la LAU dit que :
.- si à ce moment aucune des parties ne prévient l’autre (au moins 4 mois à l’avance s’il s’agit du bailleur et 2 mois s’il s’agit du locataire) :
.- le contrat sera obligatoirement prolongé pour des durées annuelles jusqu’à un maximum de trois ans de plus,
.- sauf si le locataire exprime au bailleur, un mois avant la date de résiliation de quelconques des annuités, sa volonté de ne pas renouveler le contrat.
Par conséquent, si le contrat est résilié mais rien n’est dit, le contrat sera prolongé d’année en année jusqu’à un maximum de 3 ans.
Que se passe-t-il lorsque le bail et les renouvellements expirent et personne ne dit rien ?
Une fois la durée du contrat et ses prolongations écoulées, si aucune des parties ne se manifeste (si le locataire continue à séjourner dans le logement pendant 15 jours et si le propriétaire y consent), la reconduction tacite a lieu.
C’est ce qu’indique l’article 1566 du Code civil (Cc).
La reconduction tacite n’est pas légalement considérée comme un prolongement ou une extension du contrat existant. C’est un nouveau contrat mais avec les mêmes conditions que le précédent. Dans ce cas, la durée du contrat de location sera celle indiquée dans l’article 1581 du Cc :
.- Un an, s’il s’agit d’un bail annuel.
.- Des mois s’il est mensuel, ou des jours s’il a été ainsi fixé.
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L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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