Nous allons expliquer dans cet article s’il est possible de réclamer la propriété contre le titulaire inscrit auprès du registre foncier. Nous aborderons la manière dont l’usage de la propriété peut servir à atteindre nos objectifs. Et de plus, nous traiterons les problèmes que nous rencontrons lors d’une réclamation contre le titulaire inscrit au registre.
Nous avons expliqué dans de précédents articles ce qu’est l’usucapion et les types qui existent.
INTRODUCTION
Pour mémoire, il existe un type d’usucapion où la personne qui possède la propriété n’apparaît pas comme étant le titulaire inscrit au registre de la propriété. Lorsque l’on veut acquérir cette propriété, un problème se pose : le détenteur et le titulaire du registre ne sont pas la même personne. Ici commence la procédure de réclamation de la propriété contre le titulaire inscrit au registre foncier.
PREMIER PROBLÈME : RECONNAISSANCE JUDICIAIRE
Supposons que nous avons utilisé la propriété pendant longtemps. La seule manière de reconnaître le droit de propriété par possession contre le titulaire foncier est par une action déclarative de domaine : en intentant une action en justice. Cela implique un important coût en temps, car la préparation des preuves documentaires à fournir à la procédure est complexe. Il faut justifier la possession continue aussi longtemps que l’on prétend la faire valoir.
Par exemple, supposons que nous voulons acquérir une propriété par usucapion contre le titulaire foncier et que nous ne disposons pas de juste titre -un contrat d’achat, par exemple. Nous devons justifier 30 ans de possession interrompue. Pour cela, nous devrons présenter des factures d’eau, d’électricité, de gaz, pour démontrer que nous l’avons possédée toutes ces années. Nous pouvons également présenter des contrats de location, le paiement des taxes foncières ou de ramassage des ordures ménagères, etc.
DEUXIÈME PROBLÈME : NOTIFICATION AUX TITULAIRES FONCIERS
À ce problème s’ajoute qu’à de nombreuses reprises, et pour éviter que les personnes qui figurent comme étant titulaires dans le registre foncier perdent leurs moyens, il faut leur notifier l’existence d’une procédure. Mais souvent ces personnes sont portées disparues et il est très difficile de les contacter, elles ou leurs héritiers.
Certains clients nous demandent s’il y a la possibilité d’acquérir la propriété par le biais d’enregistrements fonciers ou de procédures notariales. Mais cela n’est pas possible dans le cas d’acquisition de la propriété contre le titulaire enregistré par l’usage continu, car il doit y avoir une reconnaissance préalable du titulaire par décision de justice.
TROISIÈME PROBLÈME : INSCRIPTION AU REGISTRE
Supposons que nous avons déjà un jugement favorable qui détermine l’acquisition de la propriété pour un usage continu contre le titulaire foncier. Dans ce cas, et pour que ce soit vraiment efficace, il faudra inscrire le jugement.
Quelques fois, et pas des plus rares, les registres refusent l’inscription en faveur du nouveau titulaire : les conservateurs de la propriété foncière, chargés d’inscrire la nouvelle titularité, allèguent l’absence de défense des titulaires précédents (qui n’ont pas pu se défendre lors d’un procès) et refusent de ce fait l’enregistrement.
Dans d’autres cas, les conservateurs font valoir que le demandeur ne réclamait que la déclaration du domaine, et qu’il n’avait pas demandé la rectification du registre pour annuler l’enregistrement contradictoire.
CONCLUSION
Les revendications de la propriété contre le titulaire auprès du registre nécessitent d’une étude en profondeur à laquelle il faut y consacrer du temps. Si tel est votre cas, n’hésitez pas à nous contacter et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
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