Question :
Cher avocat,
Nous sommes les héritiers (deux enfants résidents en France) d’une propriété que mon père possède à Denia (Costa Blanca) en Espagne, et nous souhaitons savoir quelle valeur nous devons donner au bien immobilier dont nous allons hériter, et ce que nous devons prendre en considération au moment de la fixer. Merci pour vos conseils.
Cher lecteur, merci pour votre question.
Dans un article précédent, nous informons de la façon d’estimer un bien immobilier aux fins d’un héritage. Ainsi, la valeur du bien c’est à vous de la fixer vous-même, sans forcément exiger une évaluation ou estimation officielle. Dans la Communauté Valencienne, les autorités fournissent des coefficients par lesquels il faut multiplier la valeur de cadastre de votre propriété, et qui vous donnera comme résultat ce qui est connu comme la valeur réelle du bien immobilier à des fins fiscales, ou la valeur fiscale minimum. On peut calculer et obtenir cette valeur sur le site de la Generalitat Valenciana.
Cette valeur fiscale minimum constitue en principe la valeur minimum acceptable pour l’autorité fiscale, c’est-à-dire que si vous estimez la propriété en-deçà il est fort possible qu’elle soit révisée, considérant qu’elle ne s’ajuste pas à la valeur de marché.
Mais il y a d’autres questions à prendre en considération, par exemple il est possible que le minimum fiscal ne soit pas réaliste et de plus qu’il ne soit pas adéquat pour le cas concret. Ainsi, afin de pouvoir fixer de façon correcte et fiscalement efficace la valeur du bien immobilier, il faudra connaître le minimum fiscal, mais également la valeur approximative réelle de marché, si les héritiers souhaitent vendre la propriété après l’héritage, ou si vous allez la conserver avec votre patrimoine pendant des années, etc.
Un exemple.
Imaginons que dans votre cas, vous voulez vendre après l’héritage, et bien que la valeur minimum fiscale de la propriété est de 100.000€, la valeur de marché et d’entre 160.000€ et 200.000€. Si vous êtes les enfants du défunt, et résidents en Union Européenne, et que d’un point de vue fiscal la loi de l’impôt de succession et donation (ISD) de la Communauté Valencienne est d’application, vous aurez une réduction de 100.000€, c’est-à-dire que pour les premiers 100.000€ que vous allez chacun recevoir de votre père, vous ne paierez pas d’ISD.
Dans votre cas, même si le minimum fiscal pour la propriété complète est de 100.000€, fiscalement et compte tenu de la valeur de marché et vos intentions de vente, il serait de votre intérêt d’estimer la propriété à environ 180.000€ ou même 200.000€, ce qui signifierait que si chacun de vous hérite de la moitié du bien immobilier vous hériteriez d’une valeur de 100.000€ (OU D’ENVIRON 100.000€) chacun, et vous ne paieriez pas d’ISD, grâce à la réduction signalée.
Ainsi, lors de la vente future, à condition que vous vendiez votre moitié pour la valeur héritée de 100.000€ ou moins, vous n’auriez pas de gain patrimonial.
Par conséquent dans le cas signalé, il est dans votre dans votre intérêt de fixer la valeur du bien immobilier pour une quantité supérieure au minimum fiscal, car vous ne paieriez pas d’impôt de succession, et en outre, lors d’une éventuelle vente future, vous ne paieriez pas non plus d’impôt de gain patrimonial, étant donné que vous vendriez en deçà de la valeur héritée.
Si vous allez hériter en Espagne ou souhaitez préparer un héritage fiscalement efficace, consultez-nous, et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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