Dans l’article de cette semaine nous souhaitons partager avec nos lecteurs un nouveau cas de succès judiciaire de notre cabinet qui porte sur la procédure d’expulsion d’une propriété squattée irrégulièrement à Ibiza. Nous analysons les aspects clés de l’affaire en question et de l’expulsion de squatteurs en Espagne. Vous pouvez consulter l’intégralité de la décision du tribunal en cliquant “ICI”.
Le squat et les différentes voies judiciaires.
Lorsque le squat d’un logement arrive, les actions judiciaires à engager dépendent du temps écoulé et de la nature du squat. Ce n’est pas pareil qu’un locataire cesse de payer le loyer et qu’il refuse de quitter le logement ou qu’un inconnu squatte une propriété sans autorisation et contre la volonté des propriétaires. La durée du squat est également un facteur déterminant. Dans l’affaire présente, nous sommes confrontés à une occupation non autorisée de plus d’un an. C’est-à-dire, une expulsion dénommée « en précaire » dans la législation espagnole.
L’affaire concrète : un squat à l’insu et sans l’autorisation des propriétaires.
Tout commence avec le décès de la propriétaire légitime du logement, une citoyenne britannique résidant à Ibiza. À son décès, les exécuteurs testamentaires désignés dans son testament assument la responsabilité de gérer son patrimoine et en même temps, les héritiers entament une procédure successorale longue et complexe au Royaume-Uni.
C’est à ce moment qu’un tiers obtient de manière irrégulière les clefs de la propriété et qu’il la loue ou qu’il la cède à une autre personne en se faisant apparemment passer par un représentant de la famille et en percevant le loyer. Face à cette situation, un des exécuteurs se met en contact avec nous pour entamer une procédure d’expulsion de squatteur.
Vulnérabilité et condition de grand détenteur. Exigences de la loi sur le logement.
Comme nous l’avions déjà expliqué, la loi sur le logement 12/2023 a introduit des changements significatifs dans les procédures d’expulsion. Il est à présent nécessaire de vérifier si les occupants sont en situation de vulnérabilité ou non, et si le propriétaire est un grand détenteur (propriétaire de plus de 5/10 logements). S’il en est de la sorte, le processus est plus lent. Mais ce n’était ni le cas de notre client, qui n’était pas un grand détenteur, ni celui des squatteurs, qui n’étaient pas en situation de vulnérabilité, car ainsi l’a confirmé le rapport des services sociaux.
Allégations du prévenu (du squatteur). Manque de légitimité active.
La défense des occupants s’est articulée principalement autour de deux arguments. D’un côté, que les squatteurs ont agi de bonne foi et qu’ils disposaient d’un contrat verbal avec le “supposé bailleur”. De l’autre, que notre client (l’exécuteur testamentaire au Royaume-Uni) n’avait pas la capacité d’intenter des actions en justice en Espagne au nom des héritiers, car son mandat ne serait valable qu’au Royaume-Uni et non pas dans notre pays.
La résolution judiciaire.
Le tribunal a donné raison à nos clients et il a entièrement accepté le procès intenté contre les squatteurs. D’une part, il a été prouvé qu’il n’y avait ni autorisation ni contrat verbal, et que les squatteurs n’avaient pas agi de bonne foi. Par ailleurs, il a été confirmé, comme nous l’avions soutenu lors du procès, en présentant un certificat de loi préparé par les soins d’un notaire au Royaume-Uni, que l’exécuteur avait plein pouvoir pour représenter les intérêts de la succession devant les tribunaux espagnols. Par conséquent, l’expulsion des squatteurs a été ordonnée et la partie contraire a été condamnée à payer les frais de procédure.
Conclusion
Chez White & Baos Abogados, nous sommes experts dans la défense des droits de nos clients dans des situations complexes telles qu’un squat. Si vous avez besoin d’un conseil juridique expert en matière d’expulsion de squatteur, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes là pour vous aider.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
White & Baos.
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