Un contrat de bail est un accord entre deux parties, entre un propriétaire, qui transfère l’usage du bien, et un locataire, qui l’utilise en échange d’un loyer. On peut mettre terme au contrat pour diverses raisons réglementées par la loi, telles qu’un délai convenu qui touche à sa fin, le non-respect des obligations de la part du locataire ou du propriétaire, le besoin du propriétaire de récupérer le logement pour usage propre ou pour sa famille, l’accord entre les parties, etc. Dans l’article d’aujourd’hui, nous allons étudier une raison moins connue : l’extinction du bail pour cause de ruine ou de perte du bâtiment pour des raisons non imputables au propriétaire.
L’obligation du propriétaire de conserver l’objet loué.
Selon le Code civil, le propriétaire doit effectuer les réparations pertinentes afin de conserver le bien en état d’usage (Art. 1.554), tandis que le locataire a l’obligation de signaler en urgence toute détérioration (Art. 1.559). Si l’une des parties de respecte pas ces obligations, le contrat peut être résilié et on peut réclamer à la partie défaillante une indemnisation pour dommages et intérêts (Art. 1.556). Or, qu’en est-il lorsqu’il arrive un accident grave dans la propriété ? Peut-on déclarer l’extinction du bail en raison de la ruine du logement ?
Déclaration de ruine et perte du bien.
Bien que cela puisse sembler bizarre, dans certaines situations, les logements peuvent se trouver dans un tel état que la déclaration de ruine est une possibilité réelle. C’est plus fréquent qu’on ne le croit en cas d’inondations ou de tremblements de terre, mais aussi si la maison présente des problèmes structuraux graves. Toutes ces circonstances peuvent provoquer que la propriété ne soit pas sûre ni propre à l’usage. Dans ces cas il semblerait logique (et ainsi le prévoit la loi sur les baux urbains) que le contrat puisse et doive être considéré comme éteint. Dans ce cas, le locataire a-t-il droit à une indemnisation ?
Scénario 1. Résiliation du contrat de bail sans compensation.
Selon la jurisprudence des tribunaux (entre autre, la résolution du 26/11/2008) si le bien est déclaré en ruine en raison d’une détérioration naturelle ou d’un événement non imputable au propriétaire, le locataire n’a pas droit à la compensation. Ainsi, si le propriétaire n’est pas le responsable de la cause de la ruine, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation. Dans ce cas, le contrat de bail est résilié sans compensation économique pour le locataire.
Scénario 2. Faute ou négligence. Résiliation du contrat avec indemnisation pour dommages et intérêts.
Cependant, si le propriétaire a eu un comportement intentionnel ou négligent, en rapport direct et substantiel avec la production du bien, nous estimons qu’il est possible de demander une indemnisation pour dommages et intérêts. Pour compenser, par exemple et entre autres, les possibles frais de déménagement du locataire.
Conclusion.
L’extinction du bail en raison d’une ruine est une cause de résiliation plus fréquente qu’on ne le croirait. Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit civil et en législation sur les baux urbains. Si vous vous trouvez dans une telle situation, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil expert sur cette matière ou sur d’autres sujets.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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