Lorsque nous vendons ou nous donnons un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un bail commercial, il est important de comprendre les implications fiscales qui s’en découlent. Dans de nombreux cas, la transmission d’une propriété implique non seulement le transfert de biens, mais aussi une modification du patrimoine qui doit apparaître dans la déclaration des impôts sur le revenu. Dans cet article, nous expliquons de manière simple ce que sont que les gains et les pertes patrimoniales et quelle est la fiscalité sur la transmission de biens immobiliers en Espagne de certains cas particuliers.
Que sont les gains et les pertes patrimoniales ?
Las gains et les pertes patrimoniales surviennent lorsqu’il y a une modification du patrimoine, comme lors d’une transmission d’un bien immobilier à un tiers. Selon l’art. 1.462 du Code civil, on considère que la propriété du bien est transmise au moment où l’acquéreur prend possession de la propriété. Si la transmission est faite par acte public, sauf indication contraire, on estime que la délivrance a lieu lors de cet acte. C’est-à-dire, l’exigibilité de l’impôt (l’obligation de payer) a lieu au moment de la signature de l’acte.
Fiscalement, si on transmet un bien immobilier pour un prix supérieur à celui pour lequel on l’a acheté, la différence sera considérée une plus-value, un gain en capital ; et s’il est transmis pour un prix inférieur il s’agira d’une perte de capital. Cette différence doit être reprise dans la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle la vente est réalisée.
Qu’est-ce que l’imposition différée ? Condition suspensive.
Dans certains cas, l’exigibilité de la plus-value peut être différée. Autrement dit, l’obligation de payer l’impôt pour cette plus-value peut ne pas être générée immédiatement et être reportée à une date ultérieure. Cela arrive lorsqu’une condition suspensive se produit. Par exemple, un père fait don d’un bien immobilier à son fils, mais pose une condition : que son fils ait 35 ans et qu’il soit utilisé comme logement habituel. Dans ce cas, l’impôt sur la plus-value du père ne sera payé que lorsque cette condition sera remplie. Cela retarde l’obligation de payer des impôts.
Conditions résolutoires et rectification de l’autoliquidation.
Un autre concept important est la Condition Résolutoire : la vente est soumise à une condition qui, si elle n’est pas remplie, peut entraîner l’annulation du contrat. Par exemple, une vente où le paiement d’une partie du prix est différé. Dans ces cas, l’exigibilité de l’impôt se produit au début, lors de la signature de l’acte de vente. Qu’arrive-t-il par la suite si la condition n’est pas remplie ? Le contribuable peut rectifier son autoliquidation et demander le remboursement des impôts payés, comme s’il n’y avait pas eu de plus-value.
Imputation des gains sur les ventes à tempérament.
Dans le cas de ventes de biens immobiliers où le paiement est échelonné, c’est différent. Il s’agit de ventes où l’on convient d’un paiement mensuel pour plusieurs années, avec la livraison du bien lors du dernier versement. Dans ces cas de figure, le gain en capital se produit l’année de ce dernier paiement. Autrement dit, même si le paiement s’est réparti sur plusieurs années, l’exigibilité du gain en capital interviendra à la fin du processus.
Conclusion
Chez White-Baos Abogados, nous sommes experts en matière de droit immobilier et de fiscalité pour transmission de biens immobiliers. Si vous envisagez de vendre ou de donner un bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil expert sur la fiscalité de l’opération.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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