Nous avons des clients qui détiennent l’usufruit d’une propriété et qui nous consultent leurs doutes à ce sujet. Ils veulent des renseignements à propos des frais et de l’usufruit. Que dit la réglementation espagnole ? Que doit payer le propriétaire et que doit payer l’usufruitier ? Etc.
Dans cet article, nous analyserons de manière pratique le rapport entre frais et usufruit dans une propriété. En d’autre termes, nous expliquerons qui paye les dépenses de la propriété lorsqu’un usufruit est constitué.
Usufruitier et nu-propriétaire
Lorsqu’un usufruit est constitué sur un bien immobilier, par exemple, nous retrouvons deux figures : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire est celui qui a le droit de posséder le bien. Mais il ne peut ni en jouir ni l’utiliser.
Au nu-propriétaire s’oppose l’usufruitier, qui est celui qui jouit du bien d’usufruit. Il peut disposer du bien et l’exploiter économiquement en le mettant en location, par exemple, et il en perçoit les revenus.
Donc, qui paie les frais et les réparations ?
Après cette précision, le Code Civil espagnol prévoit que l’usufruitier est tenu d’effectuer les réparations ordinaires. Les réparations extraordinaires, en revanche, sont à la charge du nu-propriétaire.
Par conséquent, pour savoir qui paye quel type de dépense, il faut établir la différence entre dépenses ordinaires et dépenses extraordinaires.
Comment faire la distinction entre les dépenses ordinaires et les dépenses extraordinaires ?
La question problématique survient lorsque l’on veut faire la différence entre réparations et/ou dépenses extraordinaires et dépenses ordinaires.
Le Code civil définit les réparations ordinaires.
Selon le Code civil, les réparations dues à la détérioration ou aux dommages en raison de l’utilisation naturelle des choses seront considérées comme ordinaires. Elles sont indispensables pour la conservation du bien.
Exemples de dépenses ordinaires : refaire la peinture dans la propriété, réparer les robinets ou une fenêtre, usés pour usage quotidien. Puisqu’il s’agit de frais ordinaires, c’est l’usufruitier qui les prendra en charge.
Le Code civil ne dit rien sur les frais extraordinaires. Mais, par élimination, on doit comprendre que c’est l’opposé des ordinaires. Les réparations extraordinaires sont celles qui ne résultent pas d’une détérioration ou d’une usure due à une utilisation normale.
Exemples de dépenses extraordinaires : les travaux de réfection de la structure de la piscine, dû à un défaut de construction. Dans ce cas, c’est le nu-propriétaire qui assume.
Et si l’on n’est pas capable de faire la différence entre les deux types de dépenses ?
Il n’y a pas de liste exhaustive d’obligations ordinaires et extraordinaires dans la réglementation espagnole. Pour cette raison, il est clair que dans la pratique, dans certaines situations, classer les réparations s’avère difficile. Et par conséquent, aussi savoir qui en supporte le coût.
Les décisions de justice n’établissent pas non plus de liste de frais ordinaires et extraordinaires. Mais elles proposent des critères pour pouvoir discerner entre les deux. Ainsi, il faut considérer des critères de : prévisibilité, régularité, périodicité, ou importance économique, etc.
Conclusions
Pour tout ce qui précède, l’étude détaillée de chaque cas sera déterminante pour pouvoir analyser qui doit assumer les frais si un usufruit intervient. Si vous êtes dans cette situation et que vous souhaitez nous consulter et obtenir un conseil juridique, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
Tél : +34 966 426 185
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