Lorsqu’un bien immobilier est vendu en Espagne, le vendeur doit payer l’impôt sur le revenu (IRPF) sur le gain obtenu. Cependant, il existe certaines exemptions qui permettent d’éviter ou de réduire cette charge fiscale. Dans l’article de cette semaine, nous analysons l’une des exonérations les plus pertinentes: l’exemption du gain en capital pour la vente d’une résidence habituelle pour les personne de plus de 65 ans. Nous nous concentrons spécialement sur l’application de cette exonération lorsque le contribuable a précédemment acquis une partie de la propriété par voie de succession, de divorce ou de dissolution de la communauté de biens.
Quel est l’impôt du gain en capital et comment est-il calculé exactement ?
Le gain en capital est la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transmission, ajustée des dépenses et des impôts associés aux deux transactions. Pour l’année 2025, le taux applicable aux résidents fiscaux en Espagne se situe entre 19% et 30%. La loi prévoit toutefois certaines exemptions : l’exonération pour reinvestissement en résidence habituelle; l’exonération pour transmission pour des personnes en situation de dépendance et l’exonération pour la transmission de la résidence habituelle des personnes de plus de 65 ans.
Exonération pour transmission de résidence habituelle des personnes de plus de 65 ans.
Réglementée par l’article 33.4.b) de la loi 35/2006 et l’article 41 du décret royal 439/2007, pour y avoir droit, il faut remplir deux conditions.
.- Avoir plus de 65 ans.
.- Que le bien immobilier soit la résidence habituelle du contribuable depuis au moins trois ans.
Mais, qu’en est-il lorsque le contribuable était déjà propriétaire depuis des années d’une partie du bien, et qu’il a récemment acquis l’autre partie ? Est-il possible de bénéficier de l’exemption? Voyons cela avec un exemple pratique. María et Antonio achètent une propriété en 2005, qui devient dès lors leur résidence principale. Antonio décède en 2024 et María hérite la moitié de son mari. Un an plus tard (en 2025), María qui a plus de 65 ans, vend la propriété. María peut-elle prétendre à l’exonération pour la vente de sa résidence habituelle, même s’il ne s’est écoulé qu’un an entre l’héritage et la vente?
Résolutions du Tribunal Économique-Administratif et de la Direction Générale des Impôts.
Selon les résolutions du TEAR, du TEAC, et des consultations contraignantes de la DGT, la réponse doit être affirmative. Les avantages fiscaux de la résidence habituelle sont liés à la propriété de l’intégralité du domaine, même si celle-ci est partagée. Si le contribuable a habité la propriété de façon continue pendant au moins trois ans, le calcul de cette période ne serait pas affecté par l’attribution de l’autre partie indivise de la propriété. Et le gain en capital provenant de la vente serait exonéré.
Dans le cas de María, la propriété sera considérée comme sa résidence principale car elle y a vécu en continu depuis 2005 jusqu’à 2025. Le fait qu’elle devienne propriétaire à 100% de la propriété en 2024, suite au décès de son mari, n’aurait aucune incidence fiscale et n’empêcherait pas de satisfaire à l’exigence de résidence habituelle, et qu’elle puisse bénéficier de l’exemption.
Conclusions
Chez White-Baos Abogados nous avons aidé de nombreux clients à vendre ou à acheter leur propriété en Espagne. Si vous souhaitez vendre votre maison et que vous vous inquiétez des impôts que vous devrez payer, n’hésitez pas à nous contacter. Nous analyserons votre cas et vous fournirons un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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