Cela fait des années que la location touristique est au centre du débat. Cette activité a causé de nombreux désagréments dans les copropriétés car la coexistence du loisir des touristes avec le besoin de repos des résidents s’avère véritablement compliquée. Certains estiment que c’est même incompatible : des bruits et de la musique jusqu’à l’aube, des cris, de la saleté, des comportements inciviques dans les parties communes, etc. En plus de cela, la location touristique a accentué la crise de l’accès au logement en Espagne. Jusqu’à présent, ce n’était pas claire si la loi sur la propriété horizontale (LPH) permettait d’interdire la location touristique ou si elle pouvait seulement la limiter ou la conditionner. Finalement, les arrêts récents de la Cour suprême ont apporté une réponse à cette question. Nous vous expliquons tout ci-après.
Article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale: Une interprétation complexe.
Depuis 2019, l’article 17.12 de la LPH permet aux copropriétés de “limiter ou conditionner” les locations touristiques par 3/5 des votes et des quotas. Cependant, l’interprétation de cet article n’a jamais été très claire, selon le tribunal ou la cour provinciale qui en étudiait le règlement. Certains considéraient que l’on ne pouvait pas interdire, car « limiter » ou « conditionner » n’est pas « interdire ». D’autres, estimaient qu’une interdiction totale était possible. Il y a avait aussi un débat à propos de l’unanimité ou d’une majorité qualifiée de 3/5. Et cela a généré une considérable insécurité juridique pendant des années. Enfin, après 5 longues années, la Cour suprême, a résolu ces différends.
Arrêts 1.232/2024 et 1.233 de la Cour suprême. Il est possible d’interdire la location touristique par majorité qualifiée.
La Cour suprême a précisé qu’il est possible d’interdire la location touristique dans les copropriétés sous régime de propriété horizontale et que cet accord peut s’adopter par majorité qualifiée (3/5 des votes et des quotas), sans exiger l’unanimité. Certes, l’art. 33 de la Constitution Espagnole reconnaît le droit de propriété, mais la Cour suprême précise que ce droit n’est pas absolu et qu’il est soumis à des restrictions qui protègent l’intérêt général des copropriétés. En résumé: l’interdiction de la location touristique est parfaitement légitime et ne viole pas les droits individuels des propriétaires.
Qu’en sera-t-il à présent des locations touristiques ?
Tout d’abord, il convient de rappeler que l’interdiction n’a pas d’effet rétroactif. Ainsi, il n’affectera pas les propriétaires qui avaient une licence accordée avant l’interdiction.
Par contre, on ne sait toujours pas ce qui se passera lorsque les logements touristiques renouvelleront leurs permis. La Communauté Valencienne vient d’approuver récemment un décret sur l’obligation de renouveler la licence tous les 5 ans et il serait donc possible de ne pas renouveler si la copropriété a interdire ce genre de locations par accord communautaire.
De plus, il semblerait que dans les prochains mois, l’État va approuver l’obligation pour les logements touristiques d’obtenir un numéro d’identification auprès du registre foncier. De cette manière, seulement les logements ayant cette identification pourront s’annoncer sur les plateformes telles que BOOKING, AIRBNB, etc. Bien que la portée de ce nouveau règlement reste à voir.
Conclusions
Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en matière de loi sur la propriété horizontale et la location touristique. Si vous êtes concerné par ce sujet et que vous souhaitez recevoir un conseil juridique expert, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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