Cela peut sembler étrange, mais il existe des cas dans lesquels on bâtit une construction, parfois par erreur, de bonne foi, et d’autres en toute connaissance de cause, sur le terrain d’autrui.
Ceci peut arriver dans différentes situations et occasions:
.-Une personne qui achète un terrain en croyant qu’il a une surface et une forme déterminée mais ce n’est pas le cas (l’information qu’on lui a transmise n’est pas correcte, le plan cadastral ne correspond pas à la réalité, etc.) et elle finit par bâtir par erreur, une partie ou la totalité d’une construction sur le terrain du voisin.
.-Pacsés, associés, amis, membres d’une famille, où l’un d’entre eux construit sur le terrain qui appartient à un autre. Exemple: un couple qui décide de construire une maison de vacances avec l’argent de l’un d’entre eux (qui n’est pas le propriétaire) sur le terrain de l’autre (le propriétaire).
.- Le cas d’une propriété inscrite par erreur et en double dans le registre de la propriété, qui a deux propriétaires et deux numéros de registre différents, ce que l’on appelle la double inscription. L’un d’entre eux construit sur la propriété, mais plus tard il est déterminé que celui qui a vraiment le droit sur cette propriété n’est pas celui qui a construit, mais que le terrain appartient à l’autre propriétaire.
Et bien d’autres hypothèses qui font que la possibilité de construire sur le sol d’autrui soit plus commune que nous pensons.
Régime juridique. La construction sur le sol d’autrui est réglée par le Code civil espagnol, principalement par les articles 358, 361 et 362. Selon ces articles il faut prendre en compte:
Article 358: En principe, ce qui a été construit sur le sol d’autrui appartiendra au propriétaire du terrain. Mais ceci n’est que le principe général, car juridiquement il y a certaines nuances comme nous allons voir ci-après.
L’article 361 introduit le concept de BONNE FOI, de telle sorte que si la personne qui a construit sur le sol d’autrui l’a fait de bonne foi, le propriétaire du terrain pourra:
- Soit rendre sienne la construction mais il devra payer une indemnisation prévue dans le Code civil lui-même
- Soit obliger la personne qui a fait les travaux à payer le prix du terrain.
Au contraire, si celui qui a construit l’a fait de mauvaise foi, alors conformément à l’article 362, il perdra ce qui a été construit sans aucun droit à une indemnisation quelconque.
Indemnisation: l’indemnisation que le bâtisseur de bonne foi sur un terrain qui ne lui appartient pas peut réclamer, est prévue dans les articles 453 et 454 du Code civil, et ainsi il pourra réclamer des dépenses utiles, mais pas des dépenses de luxe ou inutiles.
Conclusion: pour tout ce qui précède, les droits que nous pouvons revendiquer si nous avons construit sur le sol d’autrui, dépendront avant tout du fait d’avoir agi de bonne foi o de mauvaise foi. Également du type de dépenses que nous avons effectuées: s’il s’agit de dépenses utiles ou de luxe. À des fins pratiques, il sera essentiel de pouvoir prouver les dépenses que nous avons engagées sur présentation des factures des constructeurs, des créanciers, etc.
Par conséquent, avant d’acquérir un bien en Espagne ou d’effectuer vous-même une construction, vous devez veiller à ce que vos avocats fassent une étude appropriée et fassent preuve de la diligence due, afin de minimiser les risques de vous trouver dans cette situation. Et si c’était le cas, que cela puisse suffire à prouver que vous avez agi de bonne foi.
Si vous souhaitez recevoir un conseil juridique expert à ce sujet, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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