La location-gérance a été définie par la doctrine et la jurisprudence en Espagne comme le contrat par lequel on transfère non seulement un bien immobilier en tant que tel, par exemple un local, mais également l’affaire et l’activité en soi, vivante et active, et qui peut être exploitée immédiatement, existant une activité ou une affaire antérieure en fonctionnement.
Ce genre de bail est différent de celui de local d’affaire, normalement bail urbain, qui est l’habituel et connu de tous, et qui est régi par la Loi 29/1994 Loi de Baux Urbains.
La location-gérance a été exclue de la Loi de Baux Urbains, et par conséquent elle n’est pas régie par cette réglementation, mais est soumise normalement au code Civil et au Code du Commerce espagnol.
Ainsi, par exemple, la location d’un local d’affaires destiné à l’activité de Bar-Restaurant serait normalement un bail urbain, mais si la location inclut en plus du bien immobilier, également le mobilier, la clientèle, etc. ayant une activité en fonctionnement, nous pourrions nous trouver devant une location-gérance.
Les lecteurs doivent savoir que cette différence entre ces deux types de location est très importante, car si nous nous trouvons devant une location-gérance, la Loi de Baux Urbains ne serait pas nécessairement appliquée, concernant la caution, la durée, les indemnisations, etc.
Mais l’une des conséquences légales plus importantes est que les tribunaux considèrent que la résiliation ou cessation d’un contrat de location-gérance pour non-paiement du loyer convenu, ne peut être étayée par le Jugement connu par beaucoup comme «l’expulsion express», qui contient une série de particularités qui le rendent bien plus rapide. Ces tribunaux considèrent que l’expulsion des location-gérances devra être instruite par la procédure déclaratoire opportune, dont la durée est normalement beaucoup plus longue.
Bien que, il faut dire que d’autres tribunaux, qui considèrent qu’après la modification de la Loi de Procédure Civile, cette procédure «express» est également applicable aux location-gérances.
Mais devant cette incertitude, il faut tenir compte de ce qui a été signalé, car ce n’est pas la même chose de tarder à expulser un locataire qui ne paie pas le loyer quelques semaines ou mois, que de tarder bien plus longtemps, car les effets financiers peuvent être fatals pour le bailleur.
Il est très important d’avertir la communauté expatriée, qu’en Espagne l’important n’est pas le nom que les parties donnent au contrat, ou qu’elles l’appellent location-gérance ou de local d’affaires. L’important, c’est la volonté réelle des parties, pour que légalement un bail puisse être qualifié d’une façon ou d’une autre.
Pour tout ce qui a été signalé, il est très important de comprendre la différence entre ces deux types de contrats, si vous êtes une partie d’un bail d’un local ou d’une affaire, vous devez protéger vos intérêts. Contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2015
