Le 26 mai 2023 la nouvelle loi sur le logement est entrée en vigueur en Espagne (loi 12/2023). Même s’il est encore tôt pour savoir quel impact elle aura sur le marché immobilier (sur les ventes, les locations, etc.), dans les prochains articles nous analyserons les principales nouveautés qu’introduit cette loi et les aspects essentiels à prendre désormais en compte.
Grands propriétaires.
Comme nous l’avons déjà expliqué lors de précédents articles, au moyen des décrets royaux loi 11/2020 et 15/2020, ont été considérés comme “grands propriétaires” les personnes physiques ou morales possédant plus de 10 propriétés urbaines (à l’exclusion des garages et des débarras) ou possédant une surface construite de plus de 1 500 m2. La nouvelle loi sur le logement va encore plus loin : désormais, sera considéré comme « grand propriétaire » le titulaire de plus de 5 propriétés à usage de logement dans la même zone dite « de tension ».
Zones de marché « de tension » : quand, comment, pourquoi ?
La loi sur le logement prévoit que les différentes communautés autonomes puissent déclarer comme “zones de marché résidentiel sous tension” les zones dans lesquelles l’une des situations suivantes se produit :
- Que la charge moyenne du coût de l’hypothèque o du loyer (plus les frais et les fournitures de base) dépasse 30% des revenus moyens de ces foyers.
- Que le prix d’achat ou de location ait augmenté au cours des 5 dernières années de 3 points (ou plus) au-dessus de l’IPC de la communauté autonome.
Qu’une zone soit déclarée “de tension” aura d’importantes conséquences, tant pour le propriétaire comme pour le locataire. D’une part, le locataire aura droit à une prorogation annuelle extraordinaire après la fin du contrat. De plus, lorsque le propriétaire signe un contrat avec de nouveaux locataires, le prix sera limité au loyer fixé dans le contrat du locataire précédent (il y a des exceptions). Par ailleurs, le propriétaire ne pourra pas répercuter sur les nouveaux locataires des conditions ou des dépenses qui n’étaient pas prévues dans le contrat précédent.
On ignore encore quelles communautés autonomes feront usage de cette faculté et déclareront des zones de marché de tension sur leur territoire, car plusieurs communautés autonomes ont déjà déclaré leur intention de ne pas en faire usage. La déclaration de zone de marché de tension aura une durée initiale de 3 ans, et pourra être renouvelée annuellement.
Limite à la mise à jour des loyers jusqu’en 2024.
Au cours de 2023, la mise à jour du loyer est limitée à 2% maximum. Avec la nouvelle loi sur le logement, il est confirmé qu’au cours de 2024 la mise à jour du loyer sera également limitée : elle ne pourra pas être supérieur à 3%. Il est prévu qu’avant le 31 décembre 2024, un nouvel indice remplaçant l’IPC (indice des prix à la consommation) sera approuvé, et qu’il devrait entrer en vigueur en 2025.
L’impôt sur les biens immobiliers ou taxe foncière. Surtaxes.
Jusqu’à présent les mairies avaient la capacité d’imposer des surtaxes pouvant atteindre 50% de l’IBI pour les logements vides. Avec la nouvelle loi sur le logement, il y a la possibilité d’augmenter cette surtaxe jusqu’à 100% si le logement n’a pas été occupé depuis plus de 3 ans (et que le propriétaire possède 4 immeubles ou plus). En outre, si le propriétaire possède deux logements vacants ou plus dans la même ville, la mairie pourra augmenter la surtaxe jusqu’à 150%.
Conclusion
La nouvelle loi sur le logement a introduit de nombreux changements sur le marché immobilier, qui ont des conséquences sur les contrats de location. Comme nous l’expliquerons en détail la semaine prochaine, dans la deuxième partie de cet article, la loi touchera également les procédures d’expulsion et les ventes. Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier. N’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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