La plupart des baux d’habitation, de locaux commerciaux, etc., sont régis en Espagne par la Loi des baux urbains. Cette loi date de 1994 et, bien qu’elle soit encore en vigueur, elle a subi de nombreuses modifications. La dernière réforme de ce règlement s’est réalisée dans le décret-loi royal 7/2019 du 1er mars de mesures urgentes pour le logement et la location.
Cette dernière réforme a entraîné des changements importants dans les conditions des loyers, et nous allons expliquer certains de ces changements.
En premier lieu, la durée minimum que le locataire a le droit de rester dans la propriété s’il s’agit d’un bail D’HABITATION a changé: ce délai est passé de trois à cinq ans. En plus de cela, si aucune durée contractuelle n’a été convenue, la période minimum pour la location sera également de cinq ans. Si le propriétaire de la maison est une entreprise, ces délais augmentent jusqu’à sept ans. La loi recherche ainsi donner plus de sécurité et de stabilité au locataire.
Selon le règlement antérieur, le propriétaire qui ne souhaitait plus prolonger le contrat devait avertir le locataire un mois à l’avance. Ce délai a été porté à quatre mois à l’avance, afin de donner au locataire une marge de temps plus importante pour planifier la recherche d’une autre maison. Et au contraire, lorsque c’est le locataire qui ne souhaite plus continuer le contrat et qui veut quitter le logement, le délai de notification au propriétaire passe d’un mois à l’avance à deux mois, dans la perspective de renforcer aussi, bien qu’en moindre mesure, les droits des propriétaires.
Le nouveau règlement fixe également une limite maximum pour les cautions et garanties de trois mensualités, c’est-à-dire que ne pourront être exigées que deux mensualités de plus qui pourront être cumulées au mois de la caution au strict sens.
L’une des modifications les plus importantes concerne l’exécution des expulsions. Dans ce cas, le règlement que modifie le décret-loi n’est pas la Loi des baux urbains mais la Loi de procédure civile. Et selon cette modification, lorsqu’un propriétaire essaye d’expulser un locataire ou d’autres personnes qui pourraient squatter sa propriété, le tribunal informera le défendeur sur la possibilité d’aller voir les services sociaux, pour qu’ils puissent évaluer s’il se trouve en situation de vulnérabilité sociale. Si les services sociaux déterminent qu’il peut s’agir d’un cas de vulnérabilité, le tribunal pourra suspendre l’exécution de l’expulsion pour un délai maximum d’un mois, ou de trois mois si le propriétaire est une entreprise.
Et qu’en est-il pour ma propriété qui était déjà louée avant la modification de la loi?
Dans ce cas, le règlement applicable à votre contrat sera celui qui était en vigueur au moment de la signature du contrat, c’est-à-dire selon les conditions qui étaient établies dans la loi précédente.
Si vous êtes propriétaire d’une maison en location, ou si vous souhaitez la louer, ou si vous êtes le locataire d’un logement et si vous avez des doutes à propos de vos droits et vos obligations, contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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