Question :
Cher avocat,
J’ai hérité il y a déjà un moment, d’une maison de campagne de mes parents à Denia, dans la région de la Marina Alta, dans la province d’Alicante. La propriété est très ancienne, même si elle est en bon état. Maintenant cela m’intéresse de la vendre et on m’a dit que comme elle se trouve dans une zone rurale et qu’elle a moins de 10.000 mètres carrés de parcelle, c’est illégal et elle ne peut pas être vendue. Est-ce vrai?
Cher lecteur, merci pour votre courrier.
En premier lieu nous vous signalons qu’il est très courant que les maisons qui se trouvent en zone non urbanisable (rurale) ne respectent pas la réglementation, car elles doivent avoir en principe une parcelle minimum de 10.000 m2, ne pas former d’agglomération (c’est-à-dire qu’il ne doit pas y avoir plus d’un maximum de maisons dans une zone déterminée), etc.
Lorsque ces conditions ne sont pas respectées, mais que la propriété a été terminée il y a très longtemps, il se peut que le délai ait prescrit pour entamer de la part de la Mairie la procédure pour demander la légalisation de la propriété, et/ou sanctionner les travaux sans permis. Alors normalement, on considère que la propriété est hors aménagement, c’est-à-dire qu’elle ne respecte pas la légalité, mais la Mairie ne peut plus sanctionner, ni demander la légalisation, sa démolition, etc. Ces propriétés hors aménagement comportent une série de limitations importantes en ce qui concerne les travaux qui peuvent être réalisés dans ces dernières, leur valeur dans le cas d’une expropriation, etc.
Dans votre cas, vous dites que votre propriété est très ancienne. Vous devez savoir que la loi urbaine de Valencia, celle qui est connue comme «LOTUP» (Loi 5/2014, du 25 juillet, de la Generalitat, de l’Aménagement du Territoire, Urbanisme et Paysage, de la «Comunitat Valenciana» (=Région Valencienne), dans sa deuxième Disposition Finale, intitulée : Situation de constructions déterminées isolées sans permis, signale que :
Les constructions isolées en zone non urbanisable, construites avant l’entrée en vigueur de la Loi 19/1975, du 2 mai, de la réforme du code concernant le régime de construction et d’Aménagement Urbain, et qui ne possèdent pas de permis urbain municipal pour leur emplacement sur ce genre de terrain, seront assimilées dans leur régime aux constructions avec permis, à condition d’être terminées à ce moment-là, d’être encore à l’usage actuellement et d’avoir encore les caractéristiques typologiques qu’elles possédaient au moment de l’entrée en vigueur de la loi citée, et de ne pas se trouver en situation légale de ruine urbaine.
Par conséquent, il est possible que si votre propriété est encore utilisée, n’est pas en ruine, et a été construite avant 1975, elle soit assimilée à ces propriétés avec permis, ce qui suppose une espèce de légalisation de ces dernières.
Si vous voulez acheter ou vendre votre propriété, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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