Sur les baux, l’un des problèmes et source de conflit les plus habituels; est de déterminer qui doit payer ce qui est cassé le temps que dure le bail. En d’autres termes, les réparations pendant le bail.
Que dit la loi sur le loyer :
La loi qui régit les baux urbains en Espagne est la Loi de Baux, Loi 29/1994 du 24 novembre. Cette Loi, et en relation avec les obligations de réparation et conservation qui se rapportent aux logements; signale dans son article 21, intitulé conservation du logement, que :
.- Le bailleur (propriétaire) est obligé d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour la conservation du logement dans les conditions d’habitabilité pour l’usage convenu. Sauf lorsque la détérioration de la réparation dont il s’agit est imputable au locataire.
Si les travaux à faire ne peuvent attendre la fin du contrat, et qu’ils doivent être effectués pendant le bail; le locataire sera obligé de les supporter, même s’ils le gênent beaucoup ou qu’il ne peut pas utiliser une partie du logement. Cet article dit que si les travaux durent plus de vingt jours, le loyer devra être réduit proportionnellement à la partie du logement que le locataire ne peut pas utiliser.
.- De la même manière, cet article signale que «Les petites réparations que l’usure requiert de l’usage ordinaire du logement seront à la charge du locataire».
Cette dernière partie de l’article, qui se rapporte aux «petites réparations» qui doivent être payées par le locataire, sont la source de nombreux problèmes entre propriétaires et locataires, car il est difficile de déterminer de façon claire ce que l’on doit entendre par «petites réparations conséquence de l’usure à cause de l’usage ordinaire.
La jurisprudence.
Ainsi, nous soulignons un article de la revue juridique «SEPIN», où sont signalés quelques jugements récents des tribunaux espagnols et ce qu’ils entendent par petite réparation conséquence de l’usage ordinaire qui doit être payée par des locataires :
.- La Cour d’Appel de Malaga dans son jugement du 6-10-2011, pense que la réparation d’une machine à café installée dans le local est une petite réparation, et le locataire doit par conséquent la payer.
.- La Cour d’Appel de Madrid dit que l’humidité causée par le mauvais scellement de la baignoire n’est pas la responsabilité du bailleur, et que c’est le locataire qui doit la réparer et payer pour ces travaux, puisque cela est considéré comme une petite réparation dérivée de l’usure normale. Selon son jugement du 29-6-2009.
.- La Cour d’Appel de Valence a considéré que c’est la responsabilité du locataire de réparer le chauffe-eau parce que cela correspond à de l’usure propre à l’usage et constitue une petite réparation, dans son jugement du 15-2-2003.
Conclusion.
De toutes façons, cela peut être très intéressant, si vous allez signer un bail, de rédiger un bon contrat, et peut-être de convenir expressément de ce qui devra être réparé par chacune des parties. Car ces réparations peuvent être importantes, très coûteuses, et provoquer un conflit entre les parties du contrat.
Si vous avez besoin d’assistance juridique ou judiciaire concernant un bail, que ce soit d’un logement ou d’un local commercial, etc., contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2015
