Question :
Cher avocat,
J’ai signé un contrat de dépôt d’achat-vente en tant que vendeur, il y était stipulé que si je ne le respectais pas je devrais rendre le double du dépôt reçu. Maintenant, nous avons un rendez-vous pour aller chez le notaire, mais je ne veux pas vendre. J’ai informé l’acheteur que j’ai l’intention de ne pas vendre et de lui rendre le double de l’argent qu’il a versé, mais il me dit qu’il n’est pas d’accord, et que je dois lui vendre la maison. Est-ce correct ? Que dois-je faire ?
Cher lecteur,
Merci pour votre question, bien que pour pouvoir vous conseiller correctement nous devons voir votre contrat. Quoi qu’il en soit, j’entends que la clé légale dans votre cas est de déterminer si dans votre contrat de dépôt ou d’option (qui sera un contrat d’achat-vente), vous avez convenu des arrhes pénales ou une clause pénale, ou des arrhes confirmatives.
Les arrhes pénales ou clauses pénales sont celles par lesquelles on indique quelle peine ou comment vous devrez dédommager l’acheteur ou le vendeur dans le cas où le contrat ne serait pas respecté, bien que cela ne veut pas dire que ça n’autorise aucun d’eux à résilier le contrat unilatéralement, l’autre partie –celle qui respecte- pouvant toujours, si c’est possible, d’exiger que ce qui a été convenu soit respecté.
De leur côté, les arrhes pénitentielles sont celles par lesquelles les parties reconnaissent la possibilité de résilier unilatéralement le contrat de dépôt, option ou d’achat-vente, en payant une somme, sans que l’autre partie puisse l’obliger à le respecter.
La jurisprudence et doctrine exigent qu’elles soient rédigées de façon très claire, et elles sont régies dans l’article 1454 du code civil espagnol, qui dit textuellement :
«S’il y avait des arrhes ou un acompte dans le contrat d’achat et de vente, le contrat pourra être résilié, l’acheteur se soumettant à la possibilité de les perdre, ou le vendeur à rendre le double».
Ainsi par exemple, si dans votre contrat il est stipulé quelque chose de similaire à ceci :
Les parties conviennent que dans le cas où le contrat ne serait pas respecté, le vendeur devra dédommager l’acheteur en rendant le double de l’argent versé. Dans le cas où l’acheteur ne respecterait pas cela, il perdra ce qu’il a payé.
Dans ce cas, nous serions en présence d’arrhes ou de clause pénale, pour laquelle les parties conviennent que si vous ne respectez pas en tant que vendeur, vous devrez dédommager d’une somme. Mais cette clause ne vous donne pas le droit de résilier le contrat unilatéralement, de telle façon que si l’acheteur veut acheter, il peut vous obliger à lui vendre la propriété et à respecter ce qui a été convenu, même si vous ne voulez pas.
Si au contraire, dans votre contrat on dit quelque chose comme :
Les parties conviennent selon l’article 1454 du code civil, que n’importe laquelle pourra résilier le contrat unilatéralement. Si c’est l’acheteur qui le fait il perdra ce qu’il a versé, et si c’est le vendeur, il devra rendre le double de ce qu’il a reçu.
Dans ce cas, nous serions en présence d’une «option» ou achat-vente qui comporte des arrhes pénitentielles, et par conséquent vous vous pourriez choisir de ne pas vendre la propriété et résilier le contrat signé unilatéralement, en rendant le double de l’argent reçu, et l’autre partie ne pourrait pas vous obliger à vendre.
Bien que ce sont des clauses similaires, leurs effets légaux sont très différents. Au moment de l’achat ou de la vente, il est fondamental de s’assurer que l’on reçoit une assistance juridique experte, et que le texte des accords que l’on signe protège nos droits et nos intérêts. Si vous allez acheter ou vendre une propriété en Espagne, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2016
