Consultation
Cher maître, je suis propriétaire depuis 2 ans d’un appartement dans un complexe résidentiel de la plage des Marinas, à Dénia. Malheureusement, plusieurs voisins font de la location touristique: de la musique jusqu’à tard dans la nuit, des cris et des fêtes, des comportements inciviques, de la saleté dans les espaces communs, etc. Nous souffrons cette situation depuis des années et c’est invivable. Le syndic dit qu’on ne peut rien faire mais, n’y-at-il vraiment aucune manière de se défendre face à cette situation si grave en Espagne ?
Réponse
Cher lecteur, nous vous remercions de votre question.
La location touristique est une affaire extrêmement complexe. Nous allons réviser ci-après les aspects fondamentaux que toute copropriété doit tenir en compte face à ce désagrément. Pour une étude plus approfondie du cas, nous vous conseillons de prendre rendez-vous avec l’un de nos avocats.
Permis de location touristique. L’activité est-elle légale ?
Pour exercer une location saisonnière à la Communauté Valencienne, c’est la Generalitat Valenciana qui doit l’autoriser. Il est possible de consulter les permis de location touristique de votre copropriété sur le lien suivant: https://www.turisme.gva.es/datosabiertos/recursos-turisticos/viviendas-turisticas/. Exercer la location touristique sans permis est une infraction très grave et les amendes varient de 100 001 € jusqu’à 600 000 €.
Statuts. Arrêts récents de la Cour suprême.
Il est aussi essentiel de connaître la réglementation de votre copropriété. Le syndic doit vous renseigner sur l’existence de statuts, de règlement intérieur, etc. Récemment la Cour suprême a admis la possibilité d’interdire la location touristique lorsque les statuts communautaires interdisent l’“hébergement hôtelier” (STS 105/2024 du 30 janvier 2024) ou les “activités économiques” (STS 1671/2023 du 29 novembre 2023).
Ainsi, si les statuts (même s’ils sont très anciens) interdisent l’un ou l’autre, la copropriété pourrait déposer l’action en cessation de l’art. 7.2 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Cependant, il est incontournable de savoir la date des statuts, de savoir qui était propriétaire à ce moment-là, etc., car en principe les statuts ne seraient pas opposables aux tiers acquéreurs de bonne foi s’ils ne sont pas inscrits auprès du registre foncier.
Arrêté municipal sur les bruits. Action en cessation et voie administrative.
La plupart des municipalités ont des règlementations spécifiques pour les heures de repos. Par exemple, l’arrêté de coexistence citoyenne de Dénia interdit de: “Déranger le repos des voisins avec de la musique forte, des cris, des bruits de meubles ou d’autres objets de 22h00 à 8h00”.
Si un voisin ne respecte pas ce précepte de manière répétée, on pourrait entreprendre une procédure administrative. Et si les désagréments peuvent être prouvés (rapport de police, rapport d’expertise, témoignages, etc.), on pourrait aussi déposer une action en cessation auprès de tribunaux.
Défense, limitation et augmentation des dépenses communautaires. Article 17.12 LPH.
Comme nous l’avons expliqué dans des articles précédents, la défense/limitation prévue à l’art. 17.12 de la LPH ne fait pas l’unanimité: certains tribunaux admettent l’interdiction des 3/5 des voisins et des quotas, d’autres estiment que l’on ne peut interdire que s’il y a unanimité (et l’article précité permet seulement de “limiter ou conditionner”). En attendant que la Cour suprême se prononce sur la question, il faudra être particulièrement prudent dans la rédaction et le vote de ce type d’accords dans les copropriétés.
Ce qui est désormais possible, c’est d’établir des quotas spéciaux ou d’augmenter les dépenses communautaires jusqu’à 20% aux logements qui exercent la location touristique.
Conclusions
Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en LPH et locations touristiques. Si votre copropriété subit ce type de désagréments et prévoit de présenter leur interdiction, etc. n’hésitez pas à nous contacter. Notre cabinet peut vous aider.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
White & Baos.
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