Nous allons aborder dans cet article le manquement de l’acheteur dans la vente d’un bien immobilier et la manière dont le vendeur peur résilier ou résoudre le contrat, car il existe des spécificités propres aux ventes immobilières en Espagne qu’il faut connaître. Vous pouvez obtenir plus de renseignements sur les achats et les ventes en Espagne sur notre site Web, particulièrement dans les sections de droit immobilier et de réclamations judiciaires .
La possibilité de résoudre ou de résilier un contrat
Le droit espagnol prévoit qu’en cas de non-respect des obligations du contrat, celui-ci peut être résilier. C’est-à-dire que l’on peut y mettre fin. La partie affectée par ce manquement pourra choisir entre :
1.- l’exécution du contrat (et être indemnisé par les dommages et intérêts), ou
2.- la résiliation du contrat et réclamer également l’indemnité correspondante.
Cette faculté de résiliation des contrats est contenue dans l’article 1124 du Code civil espagnol, qui signale :
Article 1124.
“La faculté de résilier les obligations s’avère implicite aux obligations réciproques, dans le cas où l’un des obligés ne respecte pas ce qui lui incombe.
La partie lésée pourra choisir entre l’exigence de la conformité ou la résiliation de l’obligation, avec indemnisation des dommages et paiement d’intérêts dans les deux cas. Elle pourra également demander la résolution, même après avoir opté pour l’exigence de la conformité, si elle s’avère impossible…”
Les spécificités de la vente immobilière
Bien que selon l’article 1124 indiqué, le non-respect peut conduire la partie lésée à résilier le contrat, le Code civil espagnol prévoit une exigence particulière dans son article 1504 lorsqu’il s’agit de la vente immobilière et d’un défaut de paiement de la somme dans le délai convenu. Voici ce que dit cet article :
Article 1504.
Dans la vente d’un immeuble, même s’il a été stipulé que la faute de paiement dans le délai convenu entraînera la résiliation du contrat de plein droit, l’acheteur pourra payer même après l’expiration du délai si entre-temps il n’a pas été requis par la justice ou par acte notarié. Si l’exigence s’est matérialisée, le juge ne pourra pas accorder un nouveau terme.
Ainsi, afin de résilier le contrat pour cause de non-paiement de l’acheteur, cet article exige au vendeur d’un bien immobilier de déposer une demande en justice ou de le faire par acte notarié. Et jusqu’à ce que cette exigence ne se produise, l’acheteur a le temps de payer, même en dehors du terme fixé dans le contrat.
Conséquences de l’achat et la vente en Espagne. Que faire si l’acheteur ne paie pas.
Ainsi, comme indiqué, lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier en Espagne (maison, appartement, etc.), il faut tenir compte du fait que :
1.-Le Code civil sera appliqué, même si le contrat indique que le non-paiement du prix de la part de l’acheteur entraîne la résiliation du contrat, sans autres exigences.
2.-Par conséquent, pour pouvoir résilier le contrat, il faudra le faire devant un notaire ou entamer une demande en justice contre l’acheteur.
3.-Ne pas résoudre ou résilier le contrat peut causer de sérieux problèmes au vendeur, car on pourrait interpréter qu’il continue à être lié par le contrat ou alors que la résiliation n’est pas correcte ou valable, et qu’il a donc l’obligation de vendre. Si ce n’est pas bien fait, il ne pourrait pas vendre à un tiers.
Conclusion
Si vous avez vendu votre propriété et que l’acheteur manque à son obligation de payer, ou si vous êtes un acheteur et que vous ne pouvez pas payer, vous devez résoudre et résilier le contrat correctement, afin de ne pas avoir de problèmes. Contactez-nous si vous souhaitez un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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