Lors de l’achat d’une propriété il peut arriver que la description figurant dans le Registre de la propriété ne corresponde pas à la réalité physique. Cela peut se produire pour plusieurs raisons.
La plus fréquente est la réalisation, une fois la propriété acquise, de petits travaux comme par exemple un barbecue, un débarras, une véranda, et en raison de la faible modification du bâtiment l’on décide de ne pas mettre à jour la description auprès du registre.
Une autre possibilité est que le propriétaire précédent ait effectué des travaux qu’il n’a pas déclarés et donc la description qui figure au Registre est antérieure à la réalisation de ces travaux.
Pourquoi est-il nécessaire de mettre à jour la description auprès du Registre de la propriété ?
La description qui figure au Registre de la propriété est la description officielle et légale. Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, la banque demandera une évaluation et, dans des circonstances normales, la société d’expertise en évaluations exigera que la description soit mise à jour.
Par ailleurs, si vous souhaitez vendre votre propriété, vous devez prendre en compte que l’acheteur potentiel préférera en principe acheter une propriété qui offre toutes les garanties, et il exigera normalement que la description du Registre corresponde à la description réelle. De plus, mettre à jour la description de la propriété implique de déclarer la valeur des travaux réalisés, ce qui pourrait, dans certains cas, augmenter la valeur d’acquisition d’origine de la propriété et réduire considérablement le montant de l’impôt sur le revenu correspondant au gain en capital obtenue en cas de vente.
Comment puis-je mettre à jour la description de ma propriété auprès du Registre de la propriété ?
La nouvelle construction doit être déclarée par un acte public de déclaration de nouvelle construction devant notaire.
On peut déclarer une nouvelle construction ou une nouvelle construction ancienne.
Pour la déclaration de nouvelle construction, le notaire demande le procès-verbal d’achèvement des travaux, l’autorisation administrative pour sa réalisation conformément à la législation en matière d’urbanisme, le certificat de l’architecte prouvant que la description réalisée est conforme au projet effectué, etc.
En outre, quand nous parlons de nouvelle construction ancienne, nous faisons référence à des travaux qui ont été effectués il y a des années et pour lesquels, même s’ils étaient illégaux ou si à l’époque l’administration n’avait pas donné l’autorisation de les construire, il s’est écoulé suffisamment de temps pour que l’administration ne puisse engager une procédure à leur encontre. Pour ce type de déclaration nous devons fournir au notaire le certificat de l’architecte qui prouve l’ancienneté de la construction, etc.
À la Communauté Valencienne le délai de prescription dépend du fait que les travaux aient été effectués avant ou après l’entrée en vigueur de la Loi 5/2014, ces délais étant de 4 et 15 ans respectivement.
Dans les deux cas, une fois que nous avons obtenu la documentation nécessaire, nous pouvons obtenir l’acte notarié.
Pour enregistrer l’acte et mettre à jour la description auprès du Registre, il faut payer au préalable la taxe sur les actes juridiques documentés qui, à la Communauté Valencienne, représente 1,5% de la valeur déclarée de la construction.
Si vous souhaitez mettre à jour la description de votre logement auprès du Registre de la propriété de manière professionnelle, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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