Le lundi 16 juin 2019 la nouvelle Loi 5/2019 du 15 mars est entrée en vigueur. Dénommée couramment « loi hypothécaire », elle réglemente les contrats de crédits immobiliers. Cette nouvelle loi a introduit d’importantes nouveautés dans la demande d’un prêt hypothécaire à la banque.
Parmi ces nouveautés, il faut souligner l’obligation que les banques ont à présent de fournir au client l’information nécessaire afin de pouvoir comparer l’emprunt avec celui que d’autres banques peuvent lui offrir et aussi connaître dans le détail les conditions de l’emprunt, les conséquences de la signature ; c’est-à-dire, une série de mesures qui permettent de prendre la meilleure décision en toute connaissance de cause.
La banque devra fournir cette information au client au moins 10 jours avant la signature de tout contrat ou offre relative à la formalisation du crédit.
Cette information sera soumise dans la Fiche d’Information Standardisée Européenne (modèle FEIN en espagnol), que nous pouvons trouver dans l’annexe I de la nouvelle loi.
Une autre nouveauté importante est que le demandeur du prêt doit se rendre chez le notaire où il a décidé que l’acte de prêt hypothécaire doit être signé avant que le prêt ne soit signé, pour y obtenir un conseil gratuit et réviser avec le notaire le document à signer. Entre autres, le notaire vérifiera lors de cette visite que l’information fournie par la banque est conforme à la loi.
Si le notaire confirme que l’information et la documentation sont conformes aux exigences de la loi, il établira un acte par lequel il certifiera que la banque a respecté le délai de remise des documents.
Cet acte reprendra également les questions et les doutes que le client aura transmis au notaire et le conseil que celui-ci a donné au client.
De plus, le client devra répondre à un test que le notaire lui fournit afin de préciser et de s’assurer que le client a bien reçu toute la documentation et tous les renseignements.
Si le notaire ne peut pas vérifier que le client a reçu toute l’information ou si le client ne comparait pas pour recevoir ce conseil, le notaire établira un autre acte dans lequel il manifestera cette situation. Dans ces cas, l’acte public d’emprunt hypothécaire ne pourra pas avoir lieu.
En outre, la nouvelle loi a mis au clair une question qui a entraîné un vif débat au sein de nos tribunaux ces dernières années : le partage des frais d’hypothèque.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi, le client prend en charge l’estimation immobilière et les copies de l’acte qu’il demande au notaire. C’est la banque qui doit payer les frais d’inscription de l’acte auprès du Registre de la Propriété et le reste des frais de notaire.
Concernant l’impôt des actes juridiques documentés, il sera payé comme prévu par la loi. En ce moment, suite à la réforme effectuée par décret royal 17/2018, la loi sur l’impôt établit dans son article 29 que c’est le prêteur, c’est à dire la banque, le contribuable qui doit le prendre en charge.
Si vous allez demander un prêt hypothécaire pour acheter une maison ou pour tout autre besoin, contactez-nous et nous vous aiderons à faire les démarches nécessaires pour l’obtenir.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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