Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un juge peut déterminer la nullité du prêt hypothécaire. Certaines d’entre elles sont prévues dans la loi de l’usure de 1908. Il y a des hypothèques contraires à cette loi, et à d’autres.
Ces prêts usuraires ont généralement :
.- Un intérêt bien plus élevé que le taux normal du marché, pouvant donc être déclarés nuls.
.- Un intérêt de retard (en cas de non-paiement) qui est également abusif.
.-Le montant du principal effectivement versé est inférieur à celui qui a été déclaré; ceci rend aussi possible la déclaration de nullité.
L’arrêt de la Cour suprême 302/2020
Dans ce jugement, la Cour suprême a déclaré la nullité d’un contrat de prêt hypothécaire sur la base de l’article 1 de la loi du 23 juillet 1908 sur l’usure. Étant nul :
« un contrat indiquant avoir reçu une somme plus élevée que celle qui a réellement été versée, quelles que soient son entité et ses circonstances ».
Ainsi, dans ce jugement et dans d’autres précédents, la Cour suprême parle du “prêt falsifié”. Celui par lequel, de manière frauduleuse, on obtient et on cache une rémunération au prêteur, car on déclare avoir prêté un montant plus élevé qui celui qui a réellement été versé.
Nous ne sommes pas face à un contrat hypothécaire ou prêt hypothécaire nul, si :
.- Les intérêts sont versés à l’avance.
.- Il y a des sommes à déduire pour des services rendus.
.- L’on retient de l’argent du prêt pour payer des dettes ou des dépenses.
Ceci, bien sûr, doit se faire correctement, doit correspondre à la réalité, etc.
Prêt falsifié ou nul
Dans l’affaire jugée, il avait été déclaré qu’un montant avait été remis au client, une partie par chèque et une autre en espèces, mais ce n’était pas vrai. Et en outre, il avait été dit qu’une partie correspondait à des frais de courtage, des provisions pour frais, des intérêts, etc.
En réalité, ce qui était masqué, c’est que l’on déclarait une somme plus élevée à la vraiment versée.
La Cour suprême arrive à cette conclusion, pour plusieurs faits :
.- Le paiement anticipé des intérêts, montant qui n’a pas été remis au client, emprunteur.
.- Pas d’explication à propos des services de courtage facturés.
.- Manque de précision sur les dépenses à payer avec les retenues effectuées.
.- Paiement de concepts non matérialisés.
.- Retenues disproportionnées par rapport au principal.
Etc.
Conséquences
Dans le cas où il est déclaré qu’une somme plus élevée à la réelle a été versée, le prêt hypothécaire doit être déclaré nul.
Cette nullité implique que :
.- Les emprunteurs ou les clients doivent rembourser le montant réellement reçu.
.- La propriété n’a plus de charges.
.- Le prêteur doit restituer les sommes perçues.
Et si, en raison du non-paiement, une procédure de forclusion a été engagée, elle doit également être annulée.
Conclusion
Si vous avez été victime d’un faux prêt, vous avez déclaré avoir reçu plus d’argent que vous n’en avez reçu, vous pouvez réclamer en justice la nullité du prêt hypothécaire.
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L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal ; il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
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