Question :
Cher avocat,
Il y a quelques mois nous avons acheté une propriété sur la Costa Blanca (Alicante). Le vendeur était un monsieur étranger qui n’habitait pas en Espagne, nous sommes allés chez le notaire, avons payé et signé l’acte de vente. Tout semblait correct, mais il y a quelques semaines nous avons reçu une notification de la Mairie qui dit que nous devons payer environ 2.000€ pour l’impôt connu sous le terme de Plus-value municipale, car le vendeur est parti sans le payer. Est-ce possible ? Pourquoi le notaire ne nous a rien dit ?
Cher lecteur,
Merci pour votre courriel.
Tout d’abord nous voulons vous expliquer que l’impôt local connu en Espagne sous le terme de Plus-value Municipale se paie à la Mairie du lieu où se trouve la propriété transmise, pour l’augmentation de la valeur des biens immobiliers (seulement la partie qui correspond au terrain) en tenant compte de la valeur du cadastre, des années que l’on a possédé la propriété, etc.
Le notaire a dû vous informer lors de l’acte notarié que vous avez signé, des personnes obligées de payer l’impôt et de l’obligation de le payer, mais ce n’est pas le travail du notaire de s’assurer qu’il a été payé, ou que de l’argent a été retenu pour ce faire, conformément à ce que nous allons dire ci-après.
De manière générale, il faut dire que la personne obligée de payer cet impôt lorsque le bien immobilier est transmis au moyen d’un acte de vente, est celle qui transmet ou le vendeur.
Mais dans le cas où le vendeur est une personne physique non-résidente fiscale en Espagne, la loi signale que l’acquéreur ou l’acheteur est la personne imposable remplaçante, pouvant ainsi l’administration exiger le paiement à l’acheteur.
C’est établi ainsi dans la Loi Réglementaire de l’Administration des Finances Locales (2/2004) dans son article 106, qui signale que la personne imposable, c’est-à-dire celle qui doit payer l’impôt, sera en principe la personne qui transmet lors d’une transmission de biens immobiliers, c’est-à-dire le vendeur. Mais dans le paragraphe 106.2 il dit que lorsque la personne qui transmet sera une personne physique non-résidente en Espagne, l’acheteur sera considéré comme personne imposable remplaçante du contribuable, et par conséquent sera obligée de payer.
Ainsi, bien que la règle générale soit que la personne obligée de payer l’impôt connu sous le terme de plus-value municipale, qui s’appelle en réalité : Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine (IIVTNU = Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), lors des actes de ventes c’est le vendeur, la loi elle-même établit que lorsque celui-ci est une personne physique (c’est-à-dire un individu et non une entreprise), non-résidente fiscale en Espagne, l’acheteur sera la personne obligée de payer l’impôt en remplacement du vendeur.
Par conséquent, dans votre cas nous devons signaler que :
1.- La Mairie en principe, selon ce qui a été signalé, pourra vous réclamer le paiement de l’impôt de plus-value municipale, conformément à l’article 106.2.
2.- Vous pourrez dans votre cas réclamer au vendeur ou bien de payer, ou si vous le payez, de vous rembourser la somme payée.
D’un autre côté, nous vous conseillons de demander conseil à un avocat expert à chaque fois que vous allez acheter ou vendre un bien immobilier en Espagne, afin d’essayer d’éviter ce genre de problèmes, car il est souhaitable dans ces cas-là d’effectuer une simulation de l’éventuel impôt de Plus-value municipale à payer, et d’appliquer une retenue sur le prix à la partie vendeuse, afin de nous assurer de son paiement.
Si vous voulez acheter ou vendre une propriété en Espagne, nous pouvons vous conseiller et défendre vos intérêts. Contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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