Bien que cela puisse paraître étrange, l’existence en Espagne de biens immobiliers qui ne sont pas inscrits auprès du registre de la propriété est assez fréquente. Surtout s’il s’agit de propriétés anciennes et terriennes. Comment est-ce possible ? Une propriété taxée par l’ Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) pendant des années, peut-elle ne pas être inscrite? Nous analysons dans cet article toutes ces questions, et nous expliquons quel est le mécanisme le plus courant pour inscrire pour la première fois une propriété n’apparaissant pas encore dans le registre.
Immatriculation à double titre. Article 205 de la LH. Exigences.
La loi hypothécaire contemple trois procédures différentes pour immatriculer une propriété pour la première fois. Cependant, compte tenu de la complexité et de l’extension du sujet, nous nous concentrerons dans cet article sur la méthode la plus courante. L’immatriculation “à titre double”, réglementée dans l’art. 205 de la Loi hypothécaire. Quelles conditions exige-t-elle ?
- En premier lieu, logiquement, la propriété ne doit pas être inscrite au préalable en faveur d’un tiers.
- Deuxièmement, il faudra fournir au registre de la propriété deux titres publics de transfert de la propriété, soit deux actes notariés. Il peut s’agir d’actes de vente, d’héritages, etc., mais il doit s’agir obligatoirement d’actes publics, car les contrats privés ne sont pas admis.
- Un an, au moins, doit s’être écoulé entre les deux actes.
- Enfin, il faut que la description de la propriété qui apparaît dans les deux titres soit identique à celle du cadastre.
Procédure : inscription, notification aux voisins, édits, etc.
Une fois que toute la documentation a été soumise au registre de la propriété, si tout est correct, l’immatriculation de la propriété sera convenue. À ce stade, le registre de la propriété réalise deux autres démarches :
- D’une part, informer les titulaires des propriétés cadastrales et foncières attenantes (les propriétaires qui se trouvent autour de la propriété que l’on prétend inscrire).
- D’autre part, l’enregistrement doit être rendu public par sa publication dans le Bulletin Officiel de l’Etat (sous forme d’édits).
Effets de l’immatriculation : l’inscription est-elle définitive ? Art. 34 et 207 LH.
Très important. Deux ans devront s’écouler à partir de cette première inscription pour qu’elle soit “définitive”. Jusqu’à ce que cela se produise, elle sera “temporaire”. Qu’est-ce que ça veut dire ? La personne qui a inscrit la propriété apparaîtra comme étant le titulaire et, si elle le souhaite, elle pourra la transmettre. Cependant, si pendant cette période, une autre personne se présentait avec un meilleur droit de propriété, elle pourrait attaquer l’inscription.
Exemple pratique d’immatriculation à double titre.
Juan hérite d’une propriété de son défunt père. Lors de la gestion de l’héritage, il découvre qu’elle n’est pas inscrite auprès du registre de la propriété. Un an et demi plus tard, il décide de la vendre à un tiers. L’acheteur pourrait-il l’inscrire auprès du registre de la propriété ? En principe, et à défaut de vérifier que l’identité descriptive coïncide avec celle du cadastre, la réponse est oui. Le premier titre serait l’acte public d’acceptation de l’héritage et le second, l’acte public de vente. Cependant, l’inscription de la propriété en faveur de l’acheteur ne sera “définitive” que 2 ans plus tard.
Chez White-Baos nous sommes experts en droit immobilier et foncier et en droit civil. Si vous avez des questions concernant la première inscription d’une propriété auprès du registre, des doutes sur les ventes, etc., n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil expert sur le sujet.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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