Consultation en droit de la propriété et de l’usage :
J’habite une maison à la campagne et je m’occupe depuis longtemps du terrain d’à côté, du jardin, je taille les arbres. Tout le monde sait que je le fais depuis des années. Puis-je acquérir ce terrain ?
Comme nous l’avons déjà abordé dans un article précédent, il existe de nombreuses façons d’acquérir la propriété, et l’une d’entre elles est l’usucapion. Nous avions expliqué la différence entre l’usucapion ordinaire et l’extraordinaire. Vous pouvez consulter ce sujet sur le lien suivant.
INTRODUCTION
Dans cet article, nous allons parler de l’usucapion et du titulaire au nom duquel est inscrite la propriété pour voir comment réclamer la possession continue. Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe une autre manière de classer l’usucapion : usucapion contra tabulas et secundum tabulas.
La différence entre l’une ou l’autre dépendra du fait que l’usucapion soit faite au profit du propriétaire du bien inscrit au registre foncier ou non.
Si l’usucapion est faite en faveur du propriétaire inscrit dans le registre, il s’agit d’une usucapion secundum tabulas. Si au contraire, elle est faite en faveur d’une personne qui n’apparaît pas comme étant le propriétaire inscrit, il s’agit d’une usucapion contra tabulas.
USUCAPION SECUNDUM TABULAS
L’usucapion secundum tabulas c’est l’acquisition d’un bien en faveur du propriétaire inscrit auprès du registre. Le propriétaire qui apparaît dans le registre n’est pas le véritable titulaire du bien. Cela est-il possible ? Oui, car, pour une raison quelconque, même s’il est inscrit au registre, il a acquis la propriété à quelqu’un qui n’était pas vraiment le propriétaire précédent ou alors il l’a acquis par le biais d’un contrat qui n’est pas un juste titre, etc.
Malgré cette situation, la notion de temps en droit joue un rôle très important. Le Code civil et la présomption établie dans la loi hypothécaire permettent à une personne possédant le bien pendant un certain temps et avec des caractéristiques spécifiques, de devenir le véritable propriétaire du bien.
Dans un tel cas, on admet et on favorise l’usucapion du droit réel au profit du propriétaire inscrit : l’inscription représente le juste titre et il est présumé que le titulaire inscrit possède le bien de façon publique, pacifique, sans interruption et de bonne foi.
USUCAPION CONTRA TABULAS
Dans l’usucapion contra tabulas, la personne qui possède le bien n’apparaît pas comme titulaire inscrit auprès du registre foncier. Il existe donc un conflit entre l’acquéreur inscrit et le détenteur qui a acquis le bien par usucapion contrairement à ce qui est publié au registre foncier.
Comment cette situation peut-elle se produire ? Prenons un exemple : nous achetons une maison par le biais d’un contrat de vente sous seing privé, sans signature devant un notaire. Nous habitons 50 ans cette propriété et, bien des années plus tard, nous nous rendons compte que la personne qui nous avait vendu la propriété n’est pas inscrite auprès du registre foncier comme étant propriétaire du bien. Si l’on prétend acquérir la propriété par usucapion, nous irons à l’encontre du propriétaire qui apparaît dans le registre foncier. Nous devrons démontrer que nous possédons la propriété depuis un certain nombre d’année, et que cela répond à certaines caractéristiques.
Dans le prochain article nous aborderons les problèmes que nous rencontrons auprès du registre foncier lorsqu’il s’agit d’usucapion contra tabulas.
Si vous pensez avoir une affaire d’usucapion contra ou secundum tabulas ou si vous souhaitez recevoir un conseil juridique expert concernant le droit de la propriété et l’usage, contactez notre cabinet et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
Tel: +34 966 426 185
White & Baos 2021 – Tous les droits réservés.
