Consultation:
Cher Maître,
J’ai signé il y a quelques mois un contrat avec un agent immobilier de la Costa Blanca (Jávea), par lequel je l’autorisais à vendre ma maison à un prix très bas, parce qu’à ce moment-là j’étais pressé de vendre. Il m’informe à présent qu’il a trouvé un acheteur, mais je lui ai fait savoir que je ne voulais plus vendre à ce prix. Il me dit que je dois lui verser ses honoraires même si je refuse de vendre. Est-ce vrai?
Cher lecteur, nous vous remercions de nous avoir adressé votre demande.
En premier lieu, nous vous signalons que pour pouvoir mieux vous répondre nous devrions étudier le contrat que vous avez signé avec l’agent immobilier.
De toute manière, et de façon générale, sans que cela représente un conseil juridique spécifique à votre cas, nous pouvons vous informer que:
.-Les contrats que l’on signe normalement avec les agents immobiliers, pour qu’ils aident à la vente de biens immobiliers, sont considérés dans le droit espagnol comme des contrats de médiation.
.-De par ces contrats, l’agent immobilier a l’obligation de chercher et de trouver de possibles acheteurs qui soient prêts à acheter la propriété selon les conditions déterminées par le vendeur.
.-Sauf convention contraire, le droit de l’agent à percevoir des honoraires ne dépend pas du fait que son travail aboutisse à l’acte de vente, mais du fait qu’il a contribué à la signature de cet acte de vente, même si pour finir cela n’a pas eu lieu.
.-Ainsi, si la seule raison pour laquelle le contrat d’achat entre l’acheteur et vous-même n’a pas abouti, est que vous refusez de vendre dans les conditions précédemment convenues avec l’agent, si celui-ci réclamait judiciairement contre vous, les tribunaux espagnols pourraient dicter que l’agent a accompli son labeur de médiation en trouvant un acheteur disposé à acheter la propriété selon vos propres instructions, et qu’il a donc le droit de toucher ses prestations, sans que votre refus de vente, donc la non-signature du contrat de vente entre acheteur et vendeur, ne puisse empêcher que les honoraires soient acquis et puissent être réclamés.
Les tribunaux espagnols se sont prononcés dans ce sens dans divers jugements, comme celui du 20/12/2018 de la Cour Provinciale de Séville, qui confirme ce raisonnement en signalant que:
“L’agent aurait également droit à la somme qu’il réclame, car, comme indiqué dans la demande et comme il a été pleinement démontré, il a exécuté la tâche confiée et que si l’acte de vente n’est pas finalisé c’est uniquement dû à la décision unilatérale des défendeurs”
Ainsi, si vous êtes agent immobilier o si vous possédez une propriété en Espagne que vous souhaitez vendre, sachez qu’il est essentiel de négocier correctement les contrats entre vendeur et agent, et que certains éléments doivent être clairement décrits: indiquer si l’agent peut introduire la réclamation d’honoraires, s’il faut payer les honoraires en cas de non-aboutissement de l’acte de vente, signaler quelles sont les conséquences en cas de refus de la vente, etc. De même, une négociation et une rédaction correctes protègeront vos intérêts, et pourront éviter de futures demandes judiciaires.
Si vous souhaitez être correctement conseillé en matière de négociation et de rédaction de ce type de contrats de médiation en vente, contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
Tél. : +34 96 642 61 85
e-mail : info@white-baos.com
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