Dans l’article d’aujourd’hui nous voulons aborder les jugements récents du Tribunal Supremo (la Cour suprême de justice espagnole) à propos des clauses de frais présentes dans les actes de prêts hypothécaires. Il faut remarquer, entre autres, la sentence 49/2019 du 23 janvier 2019, qui signale:
LA NULLITÉ ABSOLUE DE LA CLAUSE DE FRAIS. La Cour suprême a confirmé, comme il ne pouvait en être autrement, que ce type de clause que les banques incluent dans les prêts hypothécaires, qui signale que tous les frais, quels qu’ils soient, doivent être payés par les clients, est ABUSIVE et donc NULLE, car elle oblige les consommateurs à payer tous les frais, même ceux qui par la loi correspondent à la banque. Ce qui est en plus, de notre point de vue, peu transparent, puisqu’il n’est pas précisé de quels frais il s’agit ou il pourrait s’agir. Ainsi, non seulement la Cour suprême confirme son abus et sa nullité, mais elle confirme aussi que la nullité est totale, c’est-à-dire que la banque est contrainte à éliminer toute la clause du contrat.
Mais, bien que la clause soit totalement nulle, cela ne veut pas dire que tous les frais doivent être affectés à la banque. Une fois la clause annulée, chaque partie devra payer ce qui lui correspond selon la réglementation.
FRAIS DE NOTAIRE. Selon la Cour suprême ils seront fondamentalement payés par les deux parties, puisqu’elles sont toutes les deux intéressées à signer l’acte : le client par le prêt et la banque par l’hypothèque.
Critique à cette décision: Nous estimons ce raisonnement incorrect, car le client souhaite avoir un emprunt, il veut de l’argent, mais il ne demande pas à la banque d’aller chez le notaire. Ce sont les banques qui ne prêtent pas d’argent dans le cadre d’un contrat privé et qui imposent le notaire pour pouvoir inscrire plus tard l’hypothèque comme garantie du remboursement du prêt. C’est la banque qui devrait payer ces frais puisque c’est elle la partie intéressée et celle qui réclame l’intervention notariale.
FRAIS DE TRAITEMENT DE L’AGENCE. Selon la Cour suprême, les frais de l’agence de gestion découlant de l’inscription de l’acte de prêt hypothécaire profite aux deux parties et en principe cela devra être payé à 50%.
Critique à cette décision: Nous considérons, tout en respectant les membres de la Cour suprême, qu’ils n’ont vraisemblablement jamais dû signer un prêt hypothécaire, car le client ne peut pas choisir l’agence de gestion, c’est toujours la banque qui la lui impose, et la banque est la seule à avoir intérêt à inscrire l’hypothèque en garantie du prêt contre la propriété. Donc, c’est la banque qui devrait payer ces frais.
FRAIS D’INSCRIPTION AU REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ DU PRÊT HYPOTHÉCAIRE. AGENCE. Selon la Cour Suprême ils doivent être payés par la banque.
CONSEIL: Si vous allez demander un prêt hypothécaire, nous vous conseillons d’envoyer un courrier à votre banque en signalant que vous ne souhaitez pas aller chez le notaire, que vous préférez que l’on vous prête l’argent par contrat privé. Si la banque exige d’aller chez le notaire, dîtes-lui que vous souhaitez, vous-mêmes ou votre notaire, prendre en charge la gestion de l’acte. Votre banque refusera certainement, mais vous pourrez dès lors prouver que ces frais doivent être payés par la banque, et que c’est l’organisme prêteur qui vous impose tant le fait d’aller chez le notaire que celui d’utiliser le cabinet de traitement de son choix.
Si vous avez payé tous les frais de votre prêt hypothécaire, nous vous encourageons à en réclamer le remboursement. Contactez-nous, nous pouvons vous aider.
L’information fournie dans cet article ne vise pas à donner des conseils légaux, mais simplement à transmettre des renseignements liés à des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
Tél. : +34 96 642 61 85
e-mail : info@white-baos.com
White & Baos 2019– Tous droits réservés
