L’estimation immobilière
En Espagne, lorsque nous nous adressons à une banque pour demander un prêt hypothécaire, elle demande une estimation immobilière. Il s’agit d’une évaluation économique de la propriété. Elle sert de guide à la banque, pour connaître la valeur du bien qui sera la garantie du remboursement du prêt. Mais, peut-on réclamer le coût de l’estimation immobilière ? Puis-je réclamer à la banque ?
Nullité de la clause de frais
Comme nous l’avons signalé à maintes reprises, bon nombre des clauses de dépenses des prêts immobiliers sont nulles : lorsqu’elles indiquent que toutes les dépenses seront payées par les clientes, elles sont ABUSIVES.
Par conséquent, si les clauses sont déclarées nulles, le coût de l’estimation immobilière sera payé par celui qui est tenu par la loi de le faire. Et le client pourra réclamer de se faire rembourser si ce n’était pas à lui de payer.
Qui doit payer l’estimation
Au cours de ces années, les tribunaux espagnols ont rendu des décisions très différentes à ce propos. Certains ont estimé que la dépense correspondait au client, d’autres à la banque, etc.
Mais la vérité est que l’estimation est surtout utile à la banque. À notre avis :
.- L’estimation permet à l’entité de connaître la valeur qui servira comme garantie pour le prêt.
.- De plus, en cas de non-paiement du prêt, la banque en a besoin obligatoirement pour pouvoir demander la forclusion directe de l’hypothèque.
La décision de la Cour suprême
Mais, finalement, la Cour suprême a résolu cette question dans son arrêt du 27/01/2021, numéro 35/2021. Elle y dit essentiellement que :
.- Les dépenses dites d’estimation sont le coût de l’estimation de la propriété sur laquelle la garantie hypothécaire doit être constituée.
.- L’estimation, ne constitue pas, à proprement parler, une condition de validité de l’hypothèque.
.- Qu’aucune réglementation en vigueur (jusqu’à la loi de 2019) n’indiquait qui devait payer ce coût.
.- Qu’avec l’approbation de la loi 5/2019 il a été établi que le coût de l’estimation immobilière correspond à l’emprunteur, c’est-à-dire, au client.
.- Mais, que se passe-t-il avec les prêts auxquels on n’applique pas la loi 5/2019, parce qu’ils sont antérieurs? Pour ceux-là, il faut appliquer l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 16/7/2020 : en l’absence d’une règle imposant des frais au client, s’il n’y a pas d’accord, en cas de déclaration de nullité de la clause de frais, c’est la banque qui doit restituer le montant payé par le client.
Conclusion
Nous pouvons donc conclure que :
.- On peut réclamer le coût de l’estimation immobilière, et récupérer ce qui a été payé par le client, pour les prêts datant d’avant l’approbation de la loi 5/2019.
.- Il n’est pas possible pour les prêts hypothécaires auxquels s’applique la loi 5/2019, car les frais de l’estimation immobilière doivent être payés par le client, l’emprunteur.
En principe, et en raison de l’éventuelle prescription de l’action, ceux qui pourront réclamer sont ceux dont l’hypothèque n’a pas plus de 5 ans.
Si vous avez des questions sur la manière de réclamer à la banque, contactez-nous.
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Carlos Baos (Avocat)
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