Ce n’est pas la première fois que nous parlons dans nos articles des abus des entités bancaires et des condamnations judiciaires que les tribunaux ont prononcées en faveur des consommateurs : les “clauses de taux plancher”, le swap hypothécaire, les cartes revolving, le paiement des frais du cabinet de gestion, la responsabilité bancaire en cas de phishing, etc. Dans cet article, nous analysons désormais le récent arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE.) et la possibilité de réclamer les frais d’ouverture des hypothèques. Et nous expliquons si cela ouvre vraiment une nouvelle porte aux réclamations massives des consommateurs.
Qu’est-ce que les frais d’ouverture des hypothèques ?
Selon la Banque d’Espagne elle-même, les frais d’ouverture d’une hypothèque comprennent les démarches administratives effectuées par la banque pour accorder le prêt : l’étude sur le profil du candidat (s’il est solvable ou non), les risques de l’opération, les frais de “gestion” et de “traitement”, etc.
En général, cela représente de 0,5% à 2,0% du montant de l’hypothèque. Ainsi, pour une hypothèque de 200 000 €, les frais d’ouverture peuvent aller de 1 000 € à 4 000 €. En fonction de la banque (et du type d’hypothèque), le montant peut être inférieur ou supérieur.
Quelle est la position des tribunaux espagnols par rapport aux frais d’ouverture jusqu’à présent ?
Les frais d’ouverture ont été, depuis de nombreuses années, une source de polémique entre consommateurs et banques. Jusqu’à présent, la Cour Suprême (le TS, par ses sigles en espagnol) considérait qu’il n’était pas possible d’évaluer si les frais d’ouverture étaient abusifs ou non. Pourquoi ? Selon le TS, les frais d’ouverture étaient un “élément essentiel” du contrat de prêt et l’article 4.2 de la directive européenne 93/13, empêchait les tribunaux d’apprécier si une clause “essentielle” était abusive ou non.
Chronologie : premier arrêt de la CJUE et réponse de la Cour suprême.
Début 2019, deux tribunaux espagnols (Majorque et Ceuta) saisirent la CJUE d’une requête sur la possibilité de réclamer les frais d’ouverture pour abus. Le 16 juillet 2020, la CJUE répond que cette commission de frais d’ouverture, bien qu’incluse dans le prix total facturé au consommateur pour l’hypothèque, ne fait pas partie de l’objet principal du contrat et que, par conséquent, les juges espagnols peuvent bien sûr évaluer si les frais d’ouverture sont abusifs ou non, devant étudier cas par cas.
Deuxième arrêt de la CJUE : les frais d’ouverture peuvent être abusifs et nuls et non avenus.
Insatisfaite de cette réponse (qui contredisait la jurisprudence favorable aux banques appliquée alors en Espagne) le TS a demandé des précisions à la CJUE. La réponse de la CJUE est arrivée le 16 mars 2023, avec un arrêt qui se place du côté du consommateur et ne laisse nulle place au doute. Les frais d’ouverture ne font pas partie de l’objet principal du contrat de prêt, il ne s’agit pas d’une clause essentielle mais d’une clause accessoire. Donc, les tribunaux nationaux (dans ce cas, les espagnols) peuvent effectivement apprécier, au cas par cas, si cette commission est abusive ou non.
Conclusions
Reste à savoir quel va être désormais le critère que retiendra la Cour suprême, mais cet arrêt ouvre la porte à tous ceux qui ont signé un prêt hypothécaire auprès d’une banque : ils peuvent réclamer les frais d’ouverture payés pour leur hypothèque.
Chez White-Baos nous sommes experts en droit bancaire judiciaire et nous avons aidé de nombreux clients à réclamer avec succès les clauses dites plancher, etc. Ainsi, réclamez les frais d’ouverture de votre hypothèque pour abus. Pour ce, envoyez-nous votre documentation : l’acte du prêt hypothécaire et les justificatifs de paiement des frais d’ouverture et nous étudierons votre cas. N’hésitez pas à nous contacter pour recevoir un conseil juridique expert en droit bancaire et de la consommation.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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