Chez White-Baos Abogados nous avons aidé de nombreux clients à récupérer avec succès les frais hypothécaires, il s’agit de maints cas de succès judiciaire où nos clients ont récupéré leur argent. Dans l’article de cette semaine nous analysons un des derniers arrêts de la Cour suprême qui a définitivement réglé le délai de prescription pour réclamer les frais hypothécaires.
Quels sont les frais hypothécaires ? Clauses abusives dans les prêts hypothécaires.
Pendant de nombreuses années, les entités bancaires en Espagne ont obligé les consommateurs à prendre en charge une série de dépenses (de notaire, registre foncier, cabinet de gestion, etc.) lors de la signature d’une hypothèque. Cependant, la Cour suprême a déterminé que cette pratique était abusive et que toutes ces clauses qui obligeaient les consommateurs à supporter ces frais étaient nulles et non avenues. Réclamer ces frais hypothécaires c’est avoir la possibilité de récupérer ces frais, en plus de l’intérêt légal majorés de deux points.
Types de frais que l’on peut réclamer.
Les principales dépenses pouvant être réclamées sont:
- Frais de notaire. Les honoraires du notaire devant lequel l’acte hypothécaire a été signé.
- Frais de registre. Les coûts d’inscription auprès du registre de la propriété.
- Frais de cabinet de gestion. Qui, au nom de la banque, se charge, entre autres, des différentes démarches administratives.
- Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), frais d’expertise, de commission d’ouverture, etc. Dans ces cas, cela dépendra de la date à laquelle l’hypothèque a été signée et des circonstances particulières de chaque cas.
L’obligation pour la banque de supporter ces dépenses se justifie par son rôle de prêteur principal. Ces dépenses sont nécessaires pour garantir ses intérêts au cas où le consommateur manque au paiement du prêt. Ainsi, la banque doit assumer cette responsabilité puisqu’elle bénéficie directement de la formalisation de l’emprunt immobilier.
Jusqu’à quand peut-on entamer une action en justice? Délai de prescription des frais hypothécaires.
La prescription est un concept juridique qui établit le délai dans lequel on peut entamer une réclamation. Une fois le délai dépassé on perd le droit de réclamer. Jusqu’au 7 octobre 2015, les actions personnelles expiraient 15 ans après ; à partir de cette date, la durée est de 5 ans. La question clé est donc: à partir de quand cette période commence-t-elle à compter ? Suis-je encore à temps de réclamer les frais hypothécaires ?
La Cour suprême tranche la question. Vous pouvez toujours réclamer.
Jusqu’à présent, certaines cours provinciales défendaient que le délai démarrait au moment où étaient payées les dépenses. Cette interprétation était très défavorable aux consommateurs, car elle rendait impossible de réclamer les frais hypothécaires des emprunts immobiliers très anciens. La Cour suprême a rejeté cette interprétation. Suivant les critères de la Cour de Justice de l’Union Européenne, elle a confirmé que le délai de réclamation commence à compter à partir de la déclaration de nullité de la clause, et non pas à partir du paiement des frais.
Bref, dans la pratique, il n’y a pas de délai pour réclamer le remboursement des frais hypothécaires puisque la déclaration de nullité ne prescrit jamais. Ainsi, si les clauses de votre hypothèque n’ont pas encore été déclarées nulles, vous pouvez entamer la procédure de réclamation à tout moment, quelle que soit la date de signature du prêt ou le paiement des frais.
Conclusions
Le récent arrêt de la Cour suprême permet de réclamer les frais hypothécaires sans limite temporelle si la clause n’a pas été déclarée nulle. Chez White-Baos Abogados nous avons une vaste expérience dans les litiges en matière de frais hypothécaires de nos clients. N’hésitez pas à nous contacter pour démarrer la procédure.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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