Les consultations que nous recevons de clients et lecteurs qui ont des problèmes avec leurs biens immobiliers en Espagne sont nombreuses. Normalement cela arrive avec les biens immobiliers en co-propriété, dont plusieurs personnes sont propriétaires de logements, locaux commerciaux, etc. après un héritage, un divorce, une séparation, etc. et la relation entre eux n’est pas celle qui serait souhaitable.
Souvent il se trouve que l’un des propriétaires refuse de permettre l’usage du bien immobilier aux autres, et il l’utilise de manière exclusive.
Nous avons déjà vu dans des articles précédents que légalement il existe la possibilité de forcer la vente du bien immobilier (chose commune) conformément au droit espagnol, s’il n’est pas possible de parvenir à un accord entre les copropriétaires.
Dans l’article d’aujourd’hui nous allons analyser ce que peut faire un propriétaire si l’on ne le laisse pas utiliser la propriété commune ou le bien immobilier en copropriété.
Lorsque quelqu’un est propriétaire d’un bien immobilier avec d’autres personnes, ils forment un syndicat de copropriété, et conformément au code civil espagnol, et plus concrètement à l’article 394, chaque propriétaire a le droit d’utiliser la chose commune, devant permettre aux autres de l’utiliser également, selon le droit qu’ils possèdent, ainsi cet article dit :
Chaque usager pourra se servir des choses communes, à condition d’en disposer selon sa destination et de façon à ne pas nuire à l’intérêt de la copropriété, ni empêcher les autres co-usagers de les utiliser conformément à leur droit.
Par conséquent, si un bien immobilier appartient à 3 personnes et que chacune d’elles est propriétaire de 33,33%, si l’une d’elles utilisait exclusivement le bien immobilier sans laisser les autres en faire usage selon leur droit et % de propriété, ces derniers pourront réclamer contre elle, pour les principes suivants :
.- Que l’on lui permette d’utiliser la propriété conformément à son % de propriété, normalement par un système de tours.
.- Si le copropriétaire refuse on pourra réclamer un dédommagement économique pour le non-respect de l’article 394 CC signalé, car on empêche les copropriétaires d’utiliser le bien immobilier selon son droit.
Il est fondamental dans ces cas-là de demander de façon formelle au propriétaire qu’il permette l’usage du bien immobilier aux autres, et ne puisse pas alléguer par la suite qu’il a été permis par les autres que lui seul utilise le bien immobilier.
Si l’on souhaite demander un dédommagement économique il faudra également démontrer la rentabilité du marché qui correspond au bail du bien immobilier, avec un rapport d’expertise, la certification de plusieurs agents immobiliers qui connaissent la région et le marché, etc., aux effets le cas échéant de pouvoir quantifier le montant à réclamer.
Par conséquent, si vous êtes copropriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers en Espagne, avec un ou plusieurs propriétaires, et si vous ne parvenez pas à un accord pour l’usage du bien immobilier, ou simplement on ne vous permet pas de l’utiliser, sachez que légalement vous avez le droit d’utiliser la propriété de façon proportionnelle à vos droits sur ce dernier, et le cas échéant, de demander une indemnisation si l’un des propriétaires ne vous permet pas de l’utiliser.
Si vous ou quelqu’un que vous connaissez se trouve dans cette situation, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
Tél. : +34 96 642 61 85
e-mail : info@white-baos.com
White & Baos 2017 – Tous droits réservés
