Plainte contre le promoteur immobilier. Achat sur plan en Espagne. Manquement contractuel. Garanties légales. Conseil juridique expert.

L’achat sur plan est celui d’une propriété encore en construction. Les paiements s’effectuent généralement en plusieurs fois, et le promoteur est tenu par la loi de garantir le retour de ces paiements de deux manières (garantie bancaire ou assurance caution). Ces aspects, absolument essentiels pour tout acheteur, doivent apparaître dans le contrat signé  entre l’acheteur et le promoteur. Et ainsi, si le promoteur ne remplit pas ses obligations, en tant qu’acheteur, vous pourriez entamer une action en justice contre lui.

Garanties légales dans l’achat sur plan. Loi 38/1999 (LOE), décret royal 515/1989 sur la protection des consommateurs, etc.

En Espagne, les achats sur plan sont réglementés par la loi 38/1999, sur l’urbanisme  (LOE), qui établit des garanties fondamentales pour les acheteurs: 1 an pour les défauts de finition ; 3 ans pour les problèmes d’habitabilité et 10 ans pour les défauts dans la structure. De plus, il est obligatoire pour le promoteur de disposer d’un compte spécial pour recevoir les avances versées par les acheteurs. Aussi, dès l’octroi du permis de construire, ces versements doivent être garantis par une garantie bancaire ou par une assurance caution.

De son côté, le décret royal 515/1989 complète la LOE en réglementant les informations obligatoires que les promoteurs doivent fournir avant l’achat, afin de favoriser la transparence et la protection des consommateurs dans ces transactions.

Manquement contractuel du promoteur. Non-livraison de la propriété.

Selon la réglementation citée ci-dessus, en cas de manquement au contrat, l’acheteur peut réclamer la résiliation du contrat. Selon la loi, le promoteur est obligé de rendre les sommes reçues, majorées des intérêts légaux sur l’argent (il est aussi possible sur contrat de convenir d’une compensation supplémentaire).

Pour pouvoir plaider contre le promoteur, il est essentiel de vérifier:

• Primo: que les garanties que la LOE établit sont établies. Pour, le cas échéant, plaider contre l’assureur qui a souscrit l’assurance ou contre la banque qui a émis la garantie bancaire.
• Secundo: si le compte bancaire sur lequel les acheteurs ont versé les paiements est un compte spécial ou non, et si la banque, avant de recevoir les paiements, s’est assurée que les garanties du promoteur (assurance ou garantie) étaient dûment constituées. Si ce n’est pas le cas, conformément à la première disposition, section b) de la LOE, vous pourriez également intenter une action contre l’entité bancaire.

Plainte contre le promoteur. Défauts dans la construction.

Nous développerons cette casuistique avec plus de détail dans une autre section, mais sachez que les acheteurs peuvent également intenter une action contre le promoteur en cas de vices de construction de la propriété, puisque le promoteur en est le principal responsable. Cependant, il est également possible de se retourner contre d’autres agents du processus de construction : l’architecte, le maître d’œuvre, le constructeur, etc.

Le problème du permis de première occupation dans les achats sur plan.

Un autre point qui peut être conflictuel dans les achats sur plan est le permis d’occupation. À la Communauté Valencienne, ce permis a été remplacé par une déclaration responsable de première occupation : le promoteur présente toute la documentation en mairie, il déclare que la propriété est conforme au permis de construire accordé, etc. et, à partir de ce moment-là, le permis d’occupation est présumé valable. Mais il est possible que les mairies révisent la déclaration responsable et qu’elles la déclarent inefficace (ce qui, lamentablement, est assez fréquent). Si la déclaration responsable de première occupation présentée par le promoteur est déclarée inefficace, vous pouvez également intenter une action contre le promoteur.

Chez White-Baos Abogados nous avons une longue expérience en actions en justice contre des promoteurs pour manquement au contrat d’achat. Si vous avez besoin de porter plainte contre le promoteur immobilier pour non-accomplissement contractuel, n’hésitez pas à nous contacter.