Dissolution de la copropriété. Dissolution du condominium. Désaccords entre copropriétaires. Réclamer l’usage, les frais, etc.

Dans notre cabinet nous recevons fréquemment des demandes de renseignements d’ex-conjoints, d’héritiers, d’associés, d’investisseurs et d’autres copropriétaires qui, après avoir acheté ou hérité d’une propriété commune, sont désormais en conflit et souhaitent dissoudre la copropriété. Le condominium ou la copropriété est une figure réglementée dans les articles 392 et suivants du Code civil espagnol. Cela implique, essentiellement, que plusieurs personnes possèdent un même bien.

La dissolution de la chose commune.

Selon l’art. 400 du Code civil, nul n’est tenu de rester en indivision de propriété. Ainsi, tout copropriétaire peut demander à tout moment la division du bien commun. La seule exception est qu’il existe un accord qui exige la conservation indivise de la propriété pendant un délai déterminé. Ces accords peuvent avoir une durée maximale de 10 ans et sont renouvelables.

Le plus conseillé est de parvenir à un accord pour diviser la propriété ou bien convenir de l’achat ou la vente, pour que l’un d’entre eux conserve le bien, en dédommageant les autres. S’il n’y a pas d’accord, on peut essayer de le vendre à un tiers. Dans ces cas, il est conseillé de demander une expertise indépendante pour atteindre un accord équitable. Si les parties ne parviennent pas à un accord ou ne souhaitent pas continuer à partager la propriété commune, il y a deux scénarios:

. – Si le bien est divisible, il sera divisé. Et chaque propriétaire se verra attribuer une part en fonction de son quota. Mais cela n’est pas toujours possible. S’il s’agit d’une propriété, ce ne sera possible que si les règles d’urbanisme le permettent, ce qui n’est pas toujours le cas.

. – Si la propriété ne peut être divisée (soit parce que légalement ce n’est pas possible, soit parce qu’elle perdrait de sa valeur) les copropriétaires peuvent arriver à un accord entre eux. Une autre option est de recourir à un arbitre (art. 402 Cc). S’il n’y a pas d’accord, une action en justice peut être demandée, ce qui pourrait aboutir à la vente de la propriété aux enchères publiques judiciaires.

Problèmes courants dans des situations de copropriété ou de condominium.

En plus des désaccords sur la division, dans les situations de copropriété il y a souvent d’autres conflits, comme l’usage de la propriété, les contributions financières des parties au bien commun.

Réclamation d’usage exclusif et exclusion d’un copropriétaire.

Parfois, l’un des copropriétaires peut faire un usage exclusif et excluant de la propriété, en empêchant les autres de jouir de leur part. Si cela arrive, le copropriétaire concerné peut demander une compensation économique en raison de l’exclusion de l’usage, à condition de pouvoir démontrer que les autres copropriétaires l’ont effectivement empêché d’accéder à la propriété et d’en jouir.

Réclamation pour contributions inégales et dépenses communes:

Il est fréquent que l’un des copropriétaires assume une charge financière plus importante que l’autre, que ce soit  au moment de l’acquisition de la propriété (en payant plus que ce qui lui correspondait selon son quota de copropriété), ou en prenant en charge ultérieurement de manière exclusive les taxes foncières, celle des ordures ménagères, l’entretien, les réparations, les mensualités de l’emprunt, etc. Le copropriétaire qui a supporté la plus grande part de ces dépenses a le droit de réclamer la différence ou le remboursement  de l’excédent payé.

Si vous vous trouvez dans cette situation, si vous souhaitez procéder à la dissolution de la copropriété, en réclamer l’usage, ou les contributions inégales aux dépenses communes, n’hésitez pas à nous contacter.