Question :
Chers avocats,
Il y a quelques années on nous a conseillé de mettre nos propriétés immobilières en Espagne au nom d’une entreprise, une société à responsabilité limitée française, pour éviter en principe le paiement de l’impôt de droits de succession en Espagne.
Nous l’avons fait avec l’apport de la propriété à l’entreprise comme une partie de son capital social. La vérité est que cela ne fonctionne pas comme on le voulait, nous devons faire face à des frais de comptabilité, représentation, etc. tous les ans. C’est pour cela que nous voulons désinvestir et mettre à nouveau la propriété à notre nom en tant que personnes physiques. Devrions-nous faire en sorte que la société à responsabilité limitée française nous vende la propriété ? Que nous conseillez-vous ?
Cher lecteur, merci pour votre question.
Sans vouloir évaluer le conseil que l’on vous a donné à ce moment-là, et s’il convenait d’acquérir des biens immobiliers en Espagne à travers des entreprises, ou dans votre cas, de transmettre des biens existants à des entreprises, nous allons centrer notre attention sur la manière dont votre entreprise étrangère, société limitée, propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, peut vous transmettre la propriété, de la meilleure façon d’un point de vue fiscal.
Contrat de vente : vous proposez dans votre question la possibilité pour l’entreprise de vous vendre le bien immobilier. En principe cette possibilité peut être inadéquate pour les raisons suivantes :
1.- La vente du bien immobilier entraînera un impôt de transmissions patrimoniales, qui dans la communauté valencienne est de 10%. Par conséquent, en plus d’autres frais, vous aurez 10% d’impôts à payer en tant qu’acheteurs, sur la valeur du bien immobilier.
2.- En outre, conformément à la réglementation du blanchiment d’argent, vous devrez prouver que vous avez payé le prix accordé pour la propriété, en montrant le virement bancaire, le chèque remis à cet effet, etc.
Autres options.
Il est probable que si la propriété espagnole a été incorporée à la société commerciale étrangère par le biais d’une augmentation de capital, à travers laquelle vous remettiez le bien en échange de participations du capital social, équivalentes à la valeur du bien immobilier, la manière la plus adéquate pour que la société commerciale vous rende le bien immobilier soit de faire une diminution de capital social, c’est-à-dire de défaire tout ce qui a été fait à l’époque.
De cette manière, la société à responsabilité limitée étrangère pourrait convenir de la diminution du capital social et de la restitution des droits économiques à ses partenaires, ainsi si le montant de la diminution est égal à la valeur du bien immobilier, il peut être convenu que le bien immobilier soit transmis à nouveau aux partenaires en paiement de leurs droits.
La diminution du capital social est une opération de société et en tant que telle un impôt de 1% serait payé, bien inférieur aux 10% de celui des transmissions qui se paie en cas de vente.
En outre, il ne serait pas nécessaire que les partenaires qui reçoivent leur propriété, conséquence de la diminution du capital social, paient de prix, au contraire de ce qui arriverait dans le cas de la vente, que vous avez signalée.
Conclusion : nous ne pouvons pas vous conseiller correctement sans étudier votre cas dans le détail, mais de manière générale nos pouvons dire que cela pourrait être une façon fiscalement efficace, dans votre cas, pour désinvestir et de mettre la propriété à nouveau à votre nom, de réaliser une diminution du capital social que vous paieriez 1% d’impôts, au lieu d’une vente pour laquelle l’impôt de transmissions patrimoniales serait de 10%, ce qui implique une économie très considérable.
Si vous souhaitez acquérir avec une entreprise un bien en Espagne ou que votre entreprise lui transmette un bien immobilier, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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