Dans de nombreuses transactions, habituellement effectués par nos clients, il est important de connaître la valeur de référence de la propriété, des achats, des ventes, des successions. Ainsi, nous aborderons dans cet article la valeur de référence et son nouveau règlement ; nous montrerons un aperçu des principales problématiques qui se posent au quotidien.
Qu’est-ce que la valeur de référence et comment est-elle déterminée ?
La valeur de référence est la valeur déterminée par la Direction Générale du Cadastre suite à l’analyse des prix des achats immobiliers effectués devant notaire. Cette valeur est l’une des caractéristiques économiques de la description cadastrale des biens immobiliers.
Pour la déterminer, et afin que la valeur de référence n’excède pas la valeur de marché, on applique une valeur de réduction.
Comment vérifier la valeur de référence d’un bien ?
On peut le faire sur le site du Cadastre (www.sedecatastro.gob.es). Pour pouvoir consulter la valeur, le demandeur doit s’identifier moyennant du certificat numérique, ou via Cl@ve, avec les données de son DNI.
On peut également connaître les éléments qui ont été appliqués dans la détermination individualisée de la valeur de référence d’une propriété, en contactant le cadastre par téléphone ou grâce aux rendez-vous délivré par le cadastre.
Cette valeur ne peut être contestée que si elle va avoir un effet fiscal et si elle est la base d’imposition des impôts sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés ou sur les successions et les donations. Elle sera contestée devant l’administration fiscale correspondante lors de la présentation des autoévaluations ou des recours contre les avis d’imposition.
Nouveau règlement légal
Si on parle de valeur de référence et de son nouveau règlement, il faut parler de la loi anti-fraude. Avec l’entrée en vigueur de la dénommée loi anti-fraude (Loi 11/2021, du 9 juillet) la valeur de référence doit être prise en compte pour les impôts sur les actes juridiques documentés (ITP et AJD) et l’impôt sur les successions et les donations (ISD). Si la valeur déclarée ou payée est supérieure à la valeur de référence, c’est la valeur déclarée qui sera retenue.
Dans ce nouveau règlement, un système de modules est articulé pour calculer la valeur des biens immobiliers sur la base, comme nous l’avons dit, des statistiques issues des communications notariales. Cependant, les particularités de chaque propriété (travaux d’amélioration, état de conservation, etc.) ne sont pas prises en compte.
Existe-t-il des différences entre la valeur cadastrale et la valeur de référence ?
La valeur cadastrale des biens immobiliers est mise à jour par les lois du budget général de l’État. Elle sert de base à l’IBI. Il s’agit d’une donnée protégée et non publiée.
En revanche, la valeur de référence n’est pas protégée et elle peut être consultée comme indiqué ci-dessus.
Conclusions
Si vous avez besoin de d’avantage de renseignements sur la valeur de référence, sur son obtention ou son application pratique, n’hésitez pas à nous contacter.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos.
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