La vente d’un logement en conservant l’usufruit est une opération qui a considérablement augmenté ces dernières années, notamment chez les personnes âgées qui cherchent à compléter leur retraite, sans changer de logement. Dans cet article nous allons aborder les principales différences entre les deux faces de la monnaie: la nue-propriété et l’usufruit. Et nous expliquons les principaux avantages de choisir cette formule de plus en plus courante : vendre en conservant l’usufruit.
Pleine propriété, nue-propriété, usufruit, qu’est-ce que c’est ?
La nue-propriété est le droit qu’une personne a sur un bien qui lui appartient, mais qu’elle ne peut pas utiliser et dont elle ne peut pas jouir. Il s’agit donc d’un droit “incomplet”. Ainsi le nu-propriétaire peut vendre la maison, l’hypothéquer, y faire des travaux d’amélioration, il a l’obligation de payer les impôts et les taxes, les dépenses communautaires, etc., mais il est privé de l’utilisation et de la jouissance du logement, qui revient à quelqu’un d’autre.
L’usufruit est réglementé dans les articles 467 et suivant du Code civil et il consiste à : “jouir des biens d’autrui dans l’obligation d’en conserver la forme et le fond, à moins que le titre de sa constitution ou la loi n’en disposent autrement”. C’est-à-dire que l’usufruitier est le revers du nu-propriétaire, car il a le droit de jouir du bien, de l’utiliser et d’en profiter, mais il n’est pas le propriétaire du logement.
Ce qui est connue comme « pleine propriété » est l’union des deux : une personne a la pleine possession d’un bien, elle en a la propriété légitime et elle en a aussi l’utilisation et la jouissance.
Comment calculer l’usufruit viager ?
Si vous avez un logement et que vous souhaitez le vendre en conservant l’usufruit à vie, la première étape est de calculer la valeur de l’usufruit. C’est un calcul assez simple qui consiste à appliquer la formule suivante : usufruit = 89 – âge de l’usufruitier.
Voici un exemple : chez une personne de 77 ans, la valeur de l’usufruit viager serait 89 -77 = 12%. En d’autres termes, si le logement a une valeur de 300 000 €, l’usufruit viager serait 12% de 300 000 €, c’est-à-dire 36 000 €.
Vente de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit : comment, quand, pourquoi ?
Si vous avez un logement en propriété, et que vous souhaitez le vendre en conservant l’usufruit, il y a plusieurs manières de le faire.
Vente en échange du prix.
Une possibilité serait la vente avec paiement à la signature de l’acte de vente. C’est-à-dire, la personne qui vend la nue-propriété en conservant l’usufruit, reçoit un paiement pour le droit transféré. Les acquéreurs paieraient à la Communauté Valencienne 10% de l’impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses (ITPO). Le vendeur est le responsable de payer la plus-value municipale et le gain en capital (excepté s’il a plus de 65 ans et s’il transfère sa résidence habituelle). La vente à paiement différé est aussi possible, elle serait garantie par une hypothèque, avec condition résolutoire, etc.
Rente viagère
Une autre possibilité est la rente viagère. C’est-à-dire, que le propriétaire qui vend deviendrait usufruitier, recevant en échange une rente viagère, généralement de façon mensuelle. Dans ce cas, les taxes à payer varient en fonction de l’âge du bénéficiaire. Comme dans le cas précédent, il faut payer l’ITPO, mais aussi l’ impôt sur les donations. Enfin, tout dépendra du montant de la rente viagère, de l’âge du bénéficiaire de la rente, etc.
Conclusions
Si vous avez un logement en propriété et que vous souhaitez le vendre en conservant l’usufruit à vie, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil expert, la possibilité d’accorder une rente viagère, etc.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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