En Espagne, les deux principales taxes que le vendeur d’une propriété doit payer sont la plus-value municipale et le gain en capital. Dans l’article de cette semaine nous analysons certains des avantages fiscaux les plus utilisés par les contribuables lors du paiement du gain en capital : l’exonération par vente et réinvestissement en logement habituel. Et de manière plus concrète s’il est possible d’appliquer cette exonération lors d’un réinvestissement avec hypothèque.
Gain en capital : comment ça marche ? Doit-on toujours le payer ?
Le gain en capital est la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition. Si Pedro achète sa maison pour 200 000 € et il la vend par la suite pour 275 000 €, il aura obtenu un gain de 75 000 € sur lequel il doit payer des impôts. La fiscalité est différente pour les résidents et les non-résidents, car ces derniers sont imposés à un taux fixe de 19%. Et les résidents fiscaux en Espagne sont imposés à un taux compris entre 19% et 28%.
Cependant, on ne paie pas toujours cet impôt. Par exemple, les gains en capitaux des personnes âgées de plus de 65 ans (ou des personnes en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance) qui transmettent leur logement habituel, sont exonérés. Il en est de même pour la vente et réinvestissement en logement habituel.
Exonération pour réinvestissement en logement habituel.
Cet avantage fiscal est réglementé dans l’article 38.1 de la Loi sur IRPF :
“Les gains en capitaux obtenus par la cession du logement habituel du contribuable peuvent être exclus de l’impôt, à condition que le montant total obtenu par la cession soit réinvesti dans l’acquisition d’un nouveau logement habituel dans les conditions règlementairement déterminées.”
Qu’entend-on par logement habituel ? Quels sont les délais ?
Pour que le logement cédé soit considéré comme logement habituel, il sera essentiel que le contribuable y ait habité de façon permanente depuis au moins trois ans avant la vente. De son côté, la propriété acquise sera considérée comme un “logement habituel” si elle est occupée de façon permanente au plus tard un an après l’achat.
De plus, le réinvestissement doit s’effectuer dans les délais fixés par la loi : soit dans les deux années suivant la vente, soit également dans les deux années précédant la vente. Et ce, en une seule opération ou de manière fractionnée.
Vente et réinvestissement en logement habituel avec hypothèque : est-ce possible ?
Imaginons que María vend son logement habituel pour 300 000 € et qu’au cours des 2 années suivantes, elle acquiert une autre maison pour le même prix qui devient son logement habituel. Sur les 300 000 € que coûte la nouvelle propriété, lors de l’achat elle ne paye que 50 000 € et elle finance moyennant une hypothèque les 250 000 € restants.
Jusqu’il n’y a pas si longtemps, pour le Fisc le concept de « réinvestissement » était un transfert matériel pratiquement « physique » d’argent d’un endroit à un autre, et selon cette interprétation, la vente et le réinvestissement en logement habituel moyennant un prêt hypothécaire n’était pas envisagés. Ainsi, fiscalement, selon le Trésor public, María n’aurait investi que 50 000 €.
Cependant, la Cour suprême a confirmé dans sa résolution 1239/2020, que cette interprétation n’est pas correcte et qu’elle est excessivement restrictive; car elle introduit des limites et des conditions que la loi n’inclue pas et ne prévoit pas. Ainsi, tout réinvestissement effectué dans le délai prévu par la loi, même si c’est par le biais d’une hypothèque, pourra être appliqué pour éviter de payer le gain en capital. Voilà pourquoi, si nous reprenons l’exemple précédent, María peut considérer la totalité du prix d’achat (300 000 €) comme un réinvestissement.
Conclusion
Il est essentiel d’être bien conseillé lors de l’achat ou la vente d’une propriété. Chez White-Baos Abogados nous sommes experts en droit immobilier et fiscal. Si vous allez vendre ou acheter un bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter. Nous étudierons votre cas et vous offrirons un conseil juridique expert.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, il transmet simplement des renseignements d’ordre général sur des questions juridiques.
Carlos Baos (avocat)
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